281.家を売ったら損失が出た！税金で使える特例はある？

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です。

マイホームの購入時だけでなく、売却時も生活に大きな変化が訪れます。
家を売る際は不動産仲介業者に依頼しますが、必ずしも希望通りに売れるとは限らず、値下げが必要になる場合もあります。
売却で利益が出れば税金がかかりますが、逆に損失が出た場合はどうなるのでしょうか。
今回は、家を売って損をしたときの「売却損」と税金の関係について解説します。

「家を売ったら損をした」とは、具体的にどういうケース？

「家を売って損をした」と聞いても、具体的なイメージが湧かない方も多いでしょう。
簡単に言えば、売却価格が購入時の価格よりも低くなる状況のことです。
家は年数が経つにつれて価値が下がるため、ほとんどの場合は購入時より安くなります。
逆に利益が出るのは、再開発や経済の急激な変化など、特別な条件が揃った場合です。
できれば損をせずに売却したいものですが、現実には簡単なことではありません。
しかし、損失をそのままにする必要はありません。税金の特例を活用することで、負担を軽減する方法があります。

家を売って損失が出た場合、税金はどうなるの？

家を売却して利益が出た場合、その売却益は「収入」とみなされ、所得税や住民税などの税金が課されます。
では、逆に売却で損失が出た場合はどうなるのでしょうか？ここで押さえておきたい税金のポイントがあります。

・損失が出た場合は税金がかからない
家を売却して損をした場合、基本的に税金は発生しません。
さらに、条件によっては通常支払っている所得税や住民税に軽減措置が適用されることがあります。源泉徴収されている場合は、軽減分が還付されるケースもあります。
ただし、ここで重要なのは「自分で確定申告をしなければならない」という点です。申告をしないと還付は受けられません。
このような税金の仕組みを理解しておくことは、家を売却する際に非常に重要なポイントです。損失をそのままにせず、制度をうまく活用しましょう。

売却で損失が出た場合に活用できる税制上の特例

家を売却したあとに損失が出た場合、税金面で救済される特例が2つあります。どのような状況で売却したかによって適用される特例が異なるため、しっかり覚えておきましょう。

1. 住宅ローン残債がある場合

住宅ローンが残っている状態で売却損が発生した場合は、「居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」が適用されます。この制度では、他の所得と売却損を合算できるため、所得税や住民税を減らすことが可能です。さらに、損失が大きく1年で相殺できない場合は、最長3年間繰り越して控除できます。控除額は、住宅ローン残債から売却価格を差し引いた残額です。例えば、残債が2,000万円で売却額が1,500万円なら、差額の500万円が対象となります。

適用条件（8つ）

1. 売却年の1月1日時点で所有期間が5年以上
2. 住宅ローンが10年以上残っている
3. 売却物件が日本国内
4. 自宅を売却、または住まなくなって3年以内に売却
5. 売却額がローン残債より少ない
6. 親族や内縁関係以外に売却
7. 前年・前前年に3,000万円控除や特例を受けていない
8. 過去3年以内に損益通算や繰越控除を使っていない

2. 住み替えで売却した場合

次の家を購入する予定がある場合は、「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」が使えます。こちらは住宅ローンが残っていなくても適用可能で、最長3年間繰り越し控除が可能です。

適用条件

売却物件

1. 所有期間が5年以上
2. 日本国内
3. 自宅を売却、または住まなくなって3年以内に売却
4. 床面積50㎡以上

買換え物件

1. 売却年の前年1月1日～翌年12月31日までに購入
2. 床面積50㎡以上
3. 翌年末までに入居
4. 住宅ローン10年以上

特例が受けられないケース

• 親族や内縁関係に売却
• 前年・前前年に3,000万円控除や特例を受けている
• 過去3年以内に損益通算や繰越控除を使用
• 売却物件の敷地面積が500㎡超
• 繰越控除年末時点でローン残りが10年未満
• 繰越控除年の所得が3,000万円超

特例を上手に活用しよう

「損をしたから仕方ない」と思っていませんか？
実は、税金の特例を使えば損失をカバーできる可能性があります。
条件はありますが、難しいものではありません。
ただし、特例は自動で適用されないため、必ず自分で申告することが重要です。

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