賃貸中(投資用)＜空室(居住用)

124　不動産投資のリスクとリターン: 貸すか売るか、その選択と戦略

マイホームを購入された後、転勤などの理由で転居を余儀なくされてしまった場合、売却か賃貸かを悩まれるケースがあります。
戻ってこられる可能性が高い方ほど、一時的な賃貸を検討される傾向が強いです。
ただ、そういったお客様の中には一定数、結局戻ってくることなく追々に売却される方もいらっしゃいます。

先に申し上げておきますと、転勤がきっかけの「売却か賃貸か」という論争においては、基本的にこのケースが一番損をします。

以前にも少し触れていますが、賃貸中のお部屋は通常のマイホーム売却よりも価格が安くなってしまいます。

賃貸中のお部屋は、賃料収入を得る為の「投資用」の不動産として扱われます。
対して、ご自身が住みながら売る場合や、空室の場合は「居住用」として扱われます。
この差が非常に大きいのです。

居住用不動産を売却する場合、買主様は住宅ローンの利用が可能で、住宅ローンは金融商品としては群を抜いて金利が安いです。
しかし、投資用の不動産は住宅ローンの使用は認められず、金利の高い投資用ローンや事業用ローンで資金を調達する必要があります。
また、投資用ローンを利用する場合、金融機関側からある程度の自己資金の用意を指示されます。
金融商品や金融機関にもよって違いがありますが、一般的に投資用のローンですと物件価格の7割程度までが借入上限とされるケースが多いです。

こうした資金調達のハードルの高さからも、買主様側の予算にも差が出てしまっています。

また、投資用と居住用では、売却価格の算出方法から違ったものになっています。
この計算方法の違いなども理由となり、投資用となってしまった場合には不動産の売却価格は、どうしても低いものになってしまっているのです。

一時的に貸したとしても、賃借人が退去し空室になれば居住用としての売却は可能です。
しかし一度、賃貸に出してしまうと「定期借家」でなければ、費用をかけ立ち退きを行うか、退去するまでは、空室になるのを待たねばなりません。

賃貸に出しているお部屋の売却をお考えの方は、急ぎ売却をしなければならない理由がない限り、基本的に入居者の退去を待って売却をするのが得策です。