254.土地や空き地の賢い活用法・基礎知識編（その3）

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です。

土地をそのままにしておくと、税金の負担が続いてしまいますが、マンション経営や駐車場経営、太陽光発電など、収益につながる土地活用の方法は多岐にわたります。
前回の第2回では、自分自身で土地を活用する8つのアイデアをご紹介しました。ですが、リスクの観点から自己活用に不安を感じる方も少なくありません。
そこで今回は、第三者との共同活用や売却など、自己活用以外の活用法にスポットを当ててご紹介します。目的や立地に合った方法選びの参考にしてみてください。

「共同活用」するメリット・デメリット

住宅や商業施設を自己資金で建てて運営するのは不安…そんな方にとっては、土地を他者と一緒に活用する「共同活用」が有効な手段です。
ここでは、代表的な共同活用の手法である「等価交換」のメリット・デメリットを見ていきましょう。

等価交換

土地の所有者は土地を提供し、デベロッパーは建築費を負担する形で建物を建てる方法が「等価交換」です。出資比率に応じて建物の一部を所有し、その所有部分から収益を得られます。

自己資金がなくても土地を出すことで収益化が可能なため、金銭的リスクを抑えて土地活用できる点が大きなメリット。また、等価交換では固定資産税・都市計画税・相続税などで優遇措置があり、高い節税効果も期待できます。

ただし、土地の価値に見合った建物部分や土地を取得する「区分所有」のため、自由な管理が難しくなる点がデメリットです。

また、等価交換に適した土地は立地が重視されるため、都市部など、デベロッパーが利益を見込める場所に限られることが多いです。さらに、賃貸経営する場合はプラン次第で収益が大きく変わるため、信頼できるデベロッパーを選ぶことが重要です。

＜メリット＞
・土地を提供するだけで収益化が可能
・各種税制での優遇措置がある

＜デメリット＞
・区分所有となるため、管理の自由度が低い
・信頼できるデベロッパー選びが難しい

＜適している土地＞
・都市部など、集客力があり大規模開発が見込める土地

「借地として活用」するメリット・デメリット

所有する土地を貸し出す方法もあります。それが「定期借地権」を利用した土地活用です。どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

定期借地

定期借地とは、一定期間だけ土地を貸し出し、契約満了後には土地が返還される借地契約のことです。借地人が建物を建てるため、土地所有者は初期投資なしで運用可能。契約期間が10年以上と長期であるため、安定した収益が期待できます。

借地料は一般的に固定資産税の約3倍とされており、利回りはそれほど高くありません。また、契約期間中に賃料の見直しができない点がネックです。

＜メリット＞
・契約終了後に土地が戻る（所有権は移転しない）
・初期投資不要
・長期にわたり安定した収入を得られる

＜デメリット＞
・契約期間中の賃料変更が不可
・収益性はやや低め

「土地売却」のメリット・デメリット

土地を売却することで、まとまった現金を手に入れることができます。売却後は固定資産税や都市計画税といった税金の支払いが不要になり、空き地の管理コストも発生しなくなります。

ただし、売却後は土地を活用して収益を得るという選択肢は失われます。また、売却に伴い仲介手数料などの諸費用が発生し、売却益には譲渡所得税が課される点にも注意が必要です。

＜メリット＞
・土地を現金化できる
・税金の負担から解放される
・管理にかかるコストが不要になる

＜デメリット＞
・売却益に対する課税（譲渡所得税など）がある
・継続的な収益を得る手段を失う

あなたに最適な土地活用は？タイプ別オススメ土地活用法

最後に、タイプ別にオススメの土地活用法をご紹介します。

高い収益性を目指すなら

高い収益を見込む土地活用を検討している方には、以下の方法がおすすめです。

• アパート・マンションの経営
• 介護施設の運営
• 商業施設の経営

どの活用法も、適切に経営できれば長期的な安定収入が期待できます。ただし、立地の向き不向きがあるため、所有地の特徴をよく見極めたうえで判断することが重要です。

なお、これらの方法は初期投資が大きく、相応のリスクも伴う点に注意が必要です。

都市部に土地があるなら

都市部に所有する土地には、次のような活用法が適しています。

• アパート・マンションの運営
• 商業施設の経営
• 駐車場としての活用

広さのある土地であれば、集合住宅や商業施設などの大規模な運用が可能です。
一方で、土地が狭い場合は駐車場としての利用が一般的ですが、建ぺい率や容積率が高く設定されているエリアであれば、狭くても建物の建設を視野に入れることもできます。

地方（田舎）に土地があるなら

地方にある土地を有効に活用するには、以下の方法が挙げられます。

• 太陽光発電の設置
• 戸建て賃貸住宅の経営
• トランクルーム事業の展開
• 土地の売却

ファミリー世帯が多いエリアでは、戸建て賃貸やトランクルームに一定のニーズがあります。
また、立地条件などから集客が難しい土地であれば、太陽光発電のような活用方法が適しています。
いずれの活用も難しいと判断される場合は、収益性の低さを考慮し、売却を視野に入れるのも一つの手です。

リスクを低く抑えたいなら

土地活用においてリスクの少なさを重視するなら、以下の方法がおすすめです。

• 駐車場運営
• トランクルーム運営
• 土地の共同活用
• 借地契約

これらは初期費用がほとんどかからない、または少額で始められる点が特長です。そのため、他の活用法に比べて経営上のリスクが非常に低く、万が一失敗しても損失が限定的です。

転用性の高さで選ぶなら

・駐車場経営
・トランクルーム経営

土地の活用方法には、転用の選択肢もあります。例えば、初めは駐車場を運営し、後にアパートやマンションへと転用するケースです。

土地を更地に戻しやすい方法として、平面式駐車場やトランクルームがあります。これらは、まずリスクを低く抑えて駐車場経営を行い、将来的により高い収益を見込んだ活用に切り替えるという方に適しています。

土地活用は専門家に相談を

ご覧いただいたように、土地活用の手段はさまざまで、土地ごとに向いている活用方法も異なります。収益性を重視するのか、それとも安定収入やリスク回避を優先するのかによっても、選ぶべき方法が変わります。

どんな方法を選ぶとしても、法律や周辺環境の確認といった事前の調査は重要です。土地に合った活用方法を見極めるには、不動産の専門家に相談するのが確実です。

相談する際は、複数の業者から提案をもらい、それぞれの内容を比較することで、より良いプランや信頼できる会社に出会える可能性が高まります。

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