064.戸建て住宅の売却相場と査定額をチェックする方法

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です

戸建ての査定価格は、どのように算出されているかご存知ですか？

査定額の根拠や適正な売却相場を知ることは、どの不動産会社に依頼するか見極め、高く売るための重要な判断材料になります。

ただ「査定額が高ければ良い」というものではありません。

業者選びで失敗しないよう、自分でも戸建ての査定に関する基礎知識を身につけておきましょう。

1.戸建住宅の査定が難しい理由とは

マンションや土地と比べて、戸建て住宅はプロの不動産会社でも売却査定が難しいといわれています。

なぜなら、戸建ては間取りや構造、設備や建物の向きなどが物件によって異なるからです。自分好みに新築できる分、1軒1軒の独自性が高いことが多いため、過去の取引事例を参考にしづらいのです。

逆にいえば、将来的に売却を検討するなら、無難な間取りにした方が売却しやすくなるということ。

例えば「4LDKで主寝室と和室を1室ずつ、子供部屋2室で100㎡。庭と駐車場2台分付き」といった物件であれば買い手がつきやすく、価格も購入時に近い価格が期待できるでしょう。

2.売却査定は複数社に依頼するのが鉄則

戸建て住宅は独自性が高いため、プロである不動産会社でも査定が難しく、会社により査定額に差が生じやすい不動産です。

複数社に査定を依頼するのは不動産売却の鉄則ですが、戸建ての場合はそれがより重要なポイントになります。

また、戸建ての場合は実物を見ないと分からないことがたくさんあります。

査定依頼の際は、書類だけで査定する簡易査定（机上査定）ではなく、実際に現地を見てもらって受ける訪問査定を、すべての業者に依頼することをおすすめします。

3.査定価格の算出方法とは

査定結果にばらつきがあると、どの会社に売却を依頼するか迷いますよね。そのために知って欲しいのが、査定価格の算出方法。価格の根拠を知ることで判断しやすくなります。

不動産の査定には、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」という3つの方法があります。

一般的に戸建て住宅の場合は、土地は「取引事例比較法」、建物は「原価法」を用いて算出します。

「収益還元法」は賃貸や事業用など、投資用不動産の計算になりますので詳細はこちらでは割愛します。

• 土地価格の算出→取引事例比較法

周辺の似たような取引事例を参考にし、土地の形状や取引時期の違いなどを補正して価格を算出します。

• 建物価格の算出→原価法

「現状建っている建物を取り壊し、同じ建物を再度建てた時に必要な価格」を計算。その価格から、築年数に応じた老朽化の分を差し引いて求めます。

築年数ごとの価格相場も覚えておきましょう。

基本的に戸建て住宅は、一度誰かが住むと、築年数にかかわらず建物の価値は3割程度下がります。

築10年以内で新築時の半額程度になり、築15年時点では2割程度まで急激に下落します。

築15年を境に下落幅はゆるやかになりますが、築20年を超えると建物部分の資産価値はほぼなくなります。実際にはまだ使える状態でも、土地価格だけとなることが多いため、更地にしてから売却した方が良いケースもあります。

4.信頼できる不動産業者を見極める方法

査定を依頼したら、査定結果だけでなく疑問点などもしっかり聞き、その会社に売却を依頼するかどうかを見極めましょう。

ポイントは、担当者に具体的な質問をすること。例えば「査定額の根拠」「最近どのような物件がよく売れているか」「どんな媒体で売却活動を行うか」といった質問を投げかけてみてください。

説得力のある回答が得られるかどうかや、問い合わせへの対応の早さ、丁寧さなども、会社選びの判断材料になります。

住み替えの相談や無料査定、相続問題などどんなことでお気軽にご相談ください！