261.空き家の税金、実は高くなる？固定資産税が最大6倍になる理由をわかりやすく解説！

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です。

親から相続したものの、住む予定のない空き家。
実は、住んでいなくても、活用していなくても、「所有しているだけ」で税金が発生します。
しかも適切に管理せずに放置すると、土地の固定資産税が最大で6倍になることも…。

今回はそんな「空き家にかかる税金」について、税額の仕組みや高くなる原因をわかりやすく解説。
さらに、空き家を有効活用・処分するためのヒントもあわせてご紹介します！

空き家にかかる税金にはどんなものがある？

たとえ使う予定がなくても、空き家を持っているだけで税金は発生します。
その税金とは、毎年かかる「固定資産税」と「都市計画税」です。

固定資産税

建物や土地を持っていると、その所有者には毎年税金がかかります。
これは毎年1月1日時点での所有者に対して課税され、税率は自治体ごとに異なるものの、多くは標準税率の1.4%が適用されます。

計算式は以下の通り：
固定資産税評価額 × 税率（通常1.4%）

土地に関しては「住宅用地の特例」によって軽減措置があり、居住用の建物が建っている土地は固定資産税が最大6分の1に減額されることもあります。

• 小規模住宅用地（200㎡まで）：評価額×1/6×税率
• 一般住宅用地（200㎡超）：評価額×1/3×税率

たとえば以下の条件で計算すると：

• 建物評価額：500万円
• 土地評価額：900万円（面積300㎡）
• 税率：1.4%

■建物：500万円×1.4%＝7万円
■土地（200㎡）：（900万円×2/3）×1/6×1.4% ≒ 13,000円
■土地（100㎡）：（900万円×1/3）×1/3×1.4% ≒ 14,000円

合計：約97,000円

都市計画税

都市計画税とは、市街化区域内にある建物や土地に対して課される税金です。
毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、固定資産税と一緒に通知・納付します。

税率は自治体ごとに設定されており、上限は0.3%。
計算式は以下の通りです。
固定資産税評価額 × 都市計画税率（上限0.3%）

なお、都市計画税は市街化区域の不動産のみ対象のため、地域によっては課税されない場合もあります。

住宅が建っている土地には、「住宅用地の特例」による軽減措置があります。
対象面積に応じて、以下のように税額が軽減されます。

• 小規模住宅用地（200㎡まで）：評価額×1/3×税率
• 一般住宅用地（200㎡超）：評価額×2/3×税率

例として、以下の条件で都市計画税を計算してみましょう。
・都市計画税率：0.3%
・建物：評価額500万円
・土地：評価額900万円、面積300㎡

【建物】500万円×0.3%＝15,000円
【土地】
・200㎡部分：（900万円×2/3）×1/3×0.3% ≒ 6,000円
・100㎡部分：（900万円×1/3）×2/3×0.3% ≒ 6,000円

合計：約27,000円す。

「特定空き家」に指定されると固定資産税が6倍に!?

使われていない空き家であっても、土地と建物には固定資産税と都市計画税が課税されます。
土地については、「住宅用地の特例」により、住宅が建っている場合は固定資産税が最大6分の1、都市計画税が3分の1に軽減される仕組みがあります。
ただし、この「住宅」とは、人が居住可能な建物であることが前提です。
現時点で誰も住んでいなくても、適切に管理されていれば特例の対象となりますが、長期間放置され老朽化が進んだ結果、居住に適さない状態になると「住宅」とみなされなくなります。
さらに、景観や防犯面で問題がある、または倒壊の恐れがあるなどとして自治体から「特定空き家」に指定されてしまうと、特例の対象外となり、土地にかかる固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍に跳ね上がる可能性があります。
また、特定空き家と認定された場合、自治体から修繕や解体の指導や命令が出されることもあり、最終的には行政代執行により取り壊され、その費用を所有者が負担しなければならなくなるケースもあります。
なお、空き家を取り壊して更地にした場合も、住宅用地の特例は適用されなくなります。

空き家の活用や処分方法をご紹介

住む予定のない空き家でも、所有しているだけで固定資産税などの税金がかかってしまいます。
そのままにしておくだけでは負担が増える一方ですので、有効活用や手放すことも視野に入れてみてはいかがでしょうか。

賃貸に出す

自分で住む予定がなくても、賃貸として活用すれば住みたい人や使いたい人が見つかるかもしれません。
住宅だけでなく、店舗や事務所としてのニーズも視野に入れて検討してみましょう。
うまく貸し出せれば、家賃収入が得られ、管理や維持の負担も軽くなる可能性があります。
ただし、賃貸にするには修繕や管理の手間がかかるうえ、空室になるリスクも考えておく必要があります。

売却する

空き家を売却すれば、日々の維持管理や固定資産税の負担から解放されます。
最近では、中古住宅をリノベーションして暮らしたいという人も増えており、ニーズが高まりつつあります。
タイミング次第では、売却によってまとまった資金を得られる可能性もあるでしょう。
ただし、売却で利益が出た場合は、譲渡所得税がかかる点にも注意が必要です。

空き家活用には、補助金・助成金制度を活用しよう

全国的に空き家の増加が社会問題となっており、国や自治体では売却や解体、活用を促進するための補助金・助成金制度が整備されつつあります。
空き家をどうするかお悩みの方は、これらの制度をチェックして、上手に活用してみましょう。

空き家の3,000万円特別控除

一定の条件を満たすことで、相続した空き家を売却した際に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
これにより、譲渡所得税の負担を軽減することが可能です。
例えば、相続から3年以内の売却であること、売却額が1億円以下であること、1981年5月31日以前に建築された住宅であること、さらに耐震改修が行われていることなどが条件となります（※その他にも条件あり）。

解体費用に対する補助金

多くの自治体では、空き家の解体にかかる費用の一部を補助する制度を設けています。
たとえば今治市では「今治市老朽危険空家除却事業」により、老朽化し危険と判断された空き家の除却費用に対して補助が行われています。
このような制度は自治体ごとに内容や上限金額が異なります。
さらに、住宅不足への対策として、空き家の改修費や取得費用への支援制度も広がりつつあります。

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