223.売買契約書に「税込表示」と「税別表示」がありますが、何が違うのでしょうか？

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です。

不動産を売却または購入する際には、必ず売買契約書を交わす必要があります。しかし、契約書には「税込表示」と「税別表示」があることがあり、その違いについて疑問に思う方もいるかもしれません。今回は、そのような表示の理由や税込・税別の違いについて解説します。

2021年4月より総額表示に

以前は税抜価格で表示されていたため、例えば100円の商品を購入する際は「100円（税込110円）」と記載されていました。しかし、法改正によって総額表示が義務付けられてからは、「税込110円」という表記がなくなり、最初から「110円」と表示されるようになりました。これにより、消費税が書かれていない商品でも消費税の計算をする必要がなくなり、買い物が非常に便利になりました。

不動産契約ではどういった場合に当てはまる？

総額表示が導入されたことで、不動産契約においても金銭の動きがある以上、影響が出てきます。不動産契約では、売買契約や媒介契約の際に契約書を交わしますが、価格を記載する際にはすべて総額表示が求められます。このように、一目で価格がわかるため、非常にシンプルで分かりやすくなったと言えるでしょう。

土地と建物で消費税の扱いが違う

不動産といっても、土地や建物など、求める物件や売却する物件は人それぞれ異なります。土地と建物はどちらも「不動産」に分類されますが、消費税の扱いには違いがあります。契約書において消費税がかかるものとかからないものを目にすることがあるかもしれませんが、その違いについて説明していきます。

建物には消費税がかかり、土地にはかからない

古い家を解体して更地にしてから売るのも一つの方法ですが、まずは「古家付きの土地」として売却できるか検討してみましょう。理由の一つは、解体費用がかかること。さらに、更地で年を越すと建物がある時に受けられた固定資産税の特例が適用されず、税負担が増える可能性もあります。また、接道義務を満たすために、元の建物より小さい家しか建てられない場合もあるため、解体を決める前に不動産会社に相談するのが賢明です。

家賃収入は課税対象になる？

例えば、保有している物件を誰かに貸し出すと、「家賃収入」として収入が得られます。その際、収入を得た証明として確定申告が必要になりますが、消費税の問題も発生します。家賃収入には消費税がかかるのかという点についてですが、基本的に「居住用の物件」であれば非課税となり、「事業用の物件」であれば課税対象となります。要するに、借主が個人でも法人でも、「物件の利用目的」によって課税か非課税かが決まります。ただし、居住用として貸し出したにも関わらず、それを証明できなければ課税されることがあります。居住用であることを証明するためには、賃貸契約書に「住宅用」と記載されていることや、物件が実際に居住用であることを示す必要があります。例えば、オフィスのような設備や仕事道具だけが置かれている場合、居住用とは認められない可能性があります。また、賃借期間が1ヶ月以内の場合は課税対象となるので注意が必要です。居住用として貸し出す場合は、非課税で家賃収入を得ることができるため、効率的に賃貸を行うことをお勧めします。

個人が不動産を売却する際は非課税

不動産を売却する際、土地については非課税で、建物については課税対象となることを説明しましたが、実際には、個人が土地を売る場合も建物を売る場合も、消費税は非課税です。売却に関しては登記費用や印紙税が必要ですが、消費税については、課税対象者にのみ関係するもので、売主が消費税を納めることはありません。

自動計算システムが便利

不動産契約にはさまざまな税金が絡んでおり、それらを一つ一つ手作業で計算するのは非常に大変な作業です。人間の手で計算を行うと、間違いやミスが発生しやすく、数十万円から数百万円の誤差が生じることもあります。そのため、計算が煩わしいと感じる方や自信がない方は、税金の計算を自動で行ってくれるウェブサイトを活用することをおすすめします。これを利用すれば、シミュレーションをすぐに行えるため、不動産取引を初めて行う方でも「どれくらいの費用がかかるのか」を簡単に把握できます。

契約書の内容をよく確認しよう

不動産取引では、売買、賃貸、媒介、交換など、いずれの場合でも契約書を交わさなければなりません。この契約書は「双方が契約の意思を持っていることを確認するための大切な書類」であるため、必ず内容を細かく確認しておくことが必要です。