217.古家付き土地と、更地にして売却する場合、どちらが適しているか？その際のメリットとデメリットも！

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です。

古い空き家を売却する際、「古家付き土地」としてそのまま売却するか、建物を解体して「更地渡し」として売却するか、2つの選択肢があります。スムーズに売却を進めるには、どちらの方法が適しているのでしょうか。今回は、古家付き土地と更地渡しの違い、それぞれのメリット・デメリットについて解説します。

「古家付き土地」と「更地渡し」とは何を指すのか？

「古家付き土地」とは、その名の通り、古い家が建っている土地のことです。家自体には資産価値がないため、中古住宅としてではなく、土地の売却となります。価格も建物分は含まれず、土地の価格だけです。建物がどの程度古くなったら「中古住宅」ではなく「古家付き土地」として売るかの明確な基準はありませんが、法定耐用年数を超えると「古家」と見なされることが多いです。たとえば、木造住宅なら築22年以上が目安です。

一方、更地渡しは、建物を解体して整地した後に、土地のみを売却する状態です。購入後、すぐに新しい建物を建てられるのが特徴です。

古い空き家を売却する際に、建物を残して「古家付き土地」として売るか、解体して更地渡しにするか迷う方も多いでしょう。物件の特徴に応じて、どちらが適しているかご紹介します。

古家付き土地として売却した方が良い物件

・問題なく住める家

・リフォーム次第で住める家

・古民家として活用できる家

・再建築不可物件

・解体費用が土地価格より高い物件

がありますが、古くても住める家は「古家付き土地」での売却が適しています。
購入者がそのまま住むか、賃貸として活用する可能性があります。

最近は「古い家をリフォームして住む」という需要も高く、古さが魅力とされるケースも多いです。

また、再建築ができない土地の場合、建物を壊すと新たに建てられなくなるため、古家付きのまま売却するのが良いでしょう。

更地にして売却したほうが良い物件

老朽化が進みすぎて住めない家や、外観が悪いほどボロボロの家、また耐震性が現行基準に満たない家は、中古住宅としての魅力が低いため、解体して更地として売却する方が良いでしょう。見た目が悪い建物は、購入希望者にマイナスの印象を与え、購入意欲を削いでしまう可能性があります。

また、耐震基準を満たさない家は住宅ローン減税の適用外となり、買い手が見つかりにくいことも知っておくべきです。耐震性が低い家は地震時に危険を伴うため、早急に解体を検討することが望ましいです。

使う予定のない古家や空き家を放置すると、維持費や管理の手間がかさむため、物件の状態に応じた方法での売却をお勧めします。

下記のコラムでは古家の売却方法や費用目安などもご紹介していますので、ぜひご覧ください。

空き家を売却せずに放置は損!?上手な売却方法と流れについて

空き家の処分、そのまま売却？ 解体して売却？ 費用の目安も紹介！

古家付き土地で売却するメリット・デメリット

古い空き家を「古家付き土地」として売却するメリットとデメリットもご紹介します。

【メリット1】土地の固定資産税の負担が少なくなる

住宅が建っている土地は、「住宅用地の軽減措置特例」により、固定資産税が1/3または1/6に減額されます。土地を所有している間は、売却が難しい場合でも固定資産税の負担が軽減されるので安心です。

【メリット2】解体費用がかからないことで負担が軽減できる

家を解体するには、かなりの費用が必要です。解体費用は、建物の構造や地域によって異なりますが、坪単価で見ると4万円～6万円が相場となります。たとえば、50坪の家を解体する場合、200万円～300万円ほどかかることになります。

【メリット3】購入時に住宅ローンを利用できる

土地だけの購入では住宅ローンを利用することはできませんが、「古家付き土地」を購入する場合は住宅ローンを使うことができます。これにより、自己資金が少ない人でも購入しやすくなり、購入のハードルが下がるでしょう。

ただし、場合によっては借入期間が短くなることもあります。

【デメリット1】売れるまでは空き家の管理をしなくてはいけない

使う予定がないからといって、空き家を放置しておくことはできません。売却までの間は空き家の維持管理が必要です。

定期的な清掃や換気、草刈りなどを行うには意外と手間と費用がかかり、年間で30万円以上の負担になることもあります。

【デメリット2】解体費用分の値引きを要求される可能性がある

住むことができない古家であれば、売主が解体しなくても、購入後に買主が解体することになるでしょう。そのため、解体費用分を値引きするよう求められる可能性があります。結果として、当初予定していた売却価格よりも安くなるかもしれません。

【デメリット3】なかなか売れない可能性がある

新築を建てるための土地を探している人にとって、購入後に建物を解体する必要がある古家付き土地は避けられる傾向にあります。また、古くなった家が残っていると、たとえ使わないとしても、土地全体の印象を悪くしてしまうことがあります。

さらに、建物が建っていると土地の状態が確認しにくいというデメリットも考えられます。

更地渡しのメリット・デメリット

更地渡しのメリット・デメリットは、古家付き土地で売る場合と表裏一体です。
こちらもそれぞれについてご紹介します。

【メリット1】古家の維持管理費がかからない

新築を建てるために土地を探している人にとっては、購入後に建物を解体する必要がある古家付き土地は敬遠されがちです。たとえ使わなくても、老朽化した家があるだけで土地全体の印象が悪くなることがあります。

さらに、建物が建っていることにより、土地の状態を確認するのが難しいというデメリットもあるでしょう。

【メリット2】新築用の土地を探している人には売りやすい

更地は、土地の広さがイメージしやすく、購入後すぐに家を建てられるため、
土地だけを探している人には古家付きよりも売りやすいと考えられます。
さらに、地中埋没物の確認や土壌・地盤調査なども簡単に行うことができます。

【デメリット1】解体費用を負担する必要がある

建物の解体は売主が担当し、その費用も負担しなければなりません。一般的に、この解体費用は土地の価格に上乗せされるため、結果として売却価格が解体費用分高くなってしまいます。

【デメリット2】古家付き土地より土地の固定資産税が上がる

家屋を撤去すると、「住宅用地の軽減措置特例」が適用されなくなり、土地にかかる固定資産税が最大で6値まで跳ね上がる可能性があります。
更地にした後、長期間売却できない状況が続くと、固定資産税の負担が著しく増加してしまう恐れがあります。