203.二世帯住宅の売却が困難な理由とは？売却を円滑に進めるためのコツとは！？

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です。

親世帯と子世帯が一緒に暮らす二世帯住宅は、一般的な住宅とは異なる点が多く、売却が難しいことがあります。

今回は、二世帯住宅をスムーズに売却するためのヒントをご紹介します。

二世帯住宅の間取りタイプや登記の形、売却が難しい理由を整理し、スムーズに売却するためのポイントをお伝えします。

二世帯住宅の種類や登記方法を知ろう

二世帯住宅とは、2つの家族が同じ屋根の下で暮らす住まいのこと。間取りは共有エリアの広さで3タイプに大別されます。
将来の売却を考えると、所有権の登記は慎重に扱うべき点です。

二世帯住宅の間取りタイプ

完全分離タイプ

この間取りは、親世帯と子世帯の生活空間を完全に分離する設計が特徴です。
各世帯に専用の玄関があり、リビングや寝室などの個室も別々に設けられています。

さらに、日常生活に欠かせないキッチンやトイレ、浴室といった水回りの設備も、それぞれの世帯に独立して設置されています。

配置としては、1階が親世帯で2階が子世帯というように上下に分かれるタイプや、右側が親世帯で左側が子世帯というように左右に分かれるタイプがあります。
この間取りの最大の利点は、各世帯のプライバシーやライフスタイルを十分に確保しながら、同じ建物内に暮らすことによる安心感を得られることです。家族の絆を大切にしつつ、互いの生活リズムを尊重できる理想的な住まい方といえるでしょう。

一部共有タイプ

この二世帯住宅の間取りは、家族の結びつきと個々の生活スタイルの尊重を両立させる巧みな設計が特徴です。生活空間の一部を共有することで、世代間のコミュニケーションを促進しつつ、必要に応じてプライバシーも確保できます。例えば、玄関やリビングといった共用スペースを設けることで、日々の挨拶や家族団らんの機会を自然に作り出せます。一方で、ダイニングキッチンや浴室、トイレなどの水回りを別々に設置することで、各世帯の生活リズムに合わせた独立した日常生活も可能です。あるいは、リビングと個室は分離しつつ、浴室やトイレを共有するなど、家族の希望や生活状況に応じて柔軟にアレンジできます。この間取りの最大の利点は、共有スペースでの自然な交流を通じて家族の絆を深めながら、個別スペースでは各世帯のプライバシーや生活スタイルを尊重できることです。世代を超えた家族の絆と個人の自立を両立させる、現代的な二世帯住宅の理想形といえるでしょう。

完全同居タイプ

この二世帯住宅は、すべての生活空間を共有する形態です。一軒の家に2世帯が同居し、日常のあらゆる場面で密接に関わり合います。家族間のコミュニケーションが活発で、家事や子育ての協力も自然に行えるメリットがあります。しかし、プライバシーの確保が難しく、生活リズムの違いによるストレスが生じる可能性もあります。

二世帯住宅の登記方法も確認

二世帯住宅の所有権登記には、単独登記と共有登記の2つの選択肢があります。持分は通常、購入費や建築費の負担割合に基づいて決定されます。親世帯が費用の半分を負担したにもかかわらず、子世帯が単独で登記すると、親の出資分が贈与とみなされる可能性があるため注意が必要です。共有登記の場合、売却には全名義人の同意が必要となります。

また、登記の区分方法には、1つの住宅として登記する非区分登記と、2つの住宅として登記する区分登記があります。共有スペースの有無は区分方法に影響しません。区分登記を選択すると、2軒分の費用がかかりますが、各区分所有者が独立して売却できるメリットがあります。例えば、1階と2階で区分登記した場合、2階のみを売却することも法的に可能です。

二世帯住宅を売却しやすくするポイント

二世帯住宅をスムーズに売却するために、こんなポイントを意識してみましょう。

二世帯住宅の売却が得意な不動産会社に依頼する

二世帯住宅の購入者層は比較的限定されています。そのため、この特殊な物件の売却には、適切な顧客リストを保有し、二世帯住宅の取引に精通した不動産会社を選ぶことが極めて重要です。売却を検討する際は、まず各不動産会社の過去の実績を調査し、二世帯住宅の取引で豊富な経験を持つ会社に相談することをおすすめします。

二世帯住宅だからこそのメリットをアピールする

二世帯住宅では、高齢の親世帯との同居が多いため、バリアフリー設計が充実している物件が数多く存在します。親世帯の部屋を1階に配置し、段差を最小限に抑え、手すりやスロープを設置するなどの工夫が施されています。これらの特徴は、年齢を問わず将来的に誰もが必要とする設計です。このようなバリアフリー対策の充実さをアピールすることで、多くの人々にとって魅力的な住宅となり得るでしょう。

シェアハウスや賃貸、民泊など住宅以外の使い方を提案する

二世帯住宅は、その特徴的な構造と豊富な設備を活かすことで、同居以外の多様な用途にも適応できる可能性を秘めています。例えば、完全分離タイプの二世帯住宅では、使用していない片方の居住スペースを賃貸物件として活用したり、民泊サービスに提供したりすることが考えられます。これにより、所有者は追加の収入源を得ることができるかもしれません。一方、一部共有タイプの二世帯住宅では、共有スペースを活かしてシェアハウスや学生向けの下宿として運営する可能性があります。このような柔軟な活用方法は、特に都市部や学生街近くの物件で魅力的な選択肢となるでしょう。

このように、二世帯住宅の用途を拡大して考えることで、潜在的な買主の幅が広がり、売却のチャンスも増える可能性があります。しかしながら、住宅の用途を変更する際には、地域の規制や法令に注意を払う必要があります。多くの自治体では、住宅の用途変更に対して許可や届出を求めているため、具体的な計画を立てる前に、必ず地元の自治体に確認することが重要です。

愛媛総合センターでは、このような二世帯住宅の売却に関する幅広いサポートを提供しています。私たちは常に地域の不動産市場の動向を注視し、それぞれのお客様にとって最も有益な売却方法を考案し、ご提案することを心がけています。二世帯住宅の売却に関して不安や疑問がございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。経験豊富なスタッフが、お客様の状況に合わせた最適な解決策をご提案いたします。

二世帯住宅の売却価格の相場は？

二世帯住宅の売却価格は、間取りのタイプによっても相場が異なります。 一般的な目安は以下のイメージになります。

完全分離タイプ：中古一戸建て2軒分

居室や設備がそれぞれ2世帯分あるので、中古住宅2軒分の価格となることが多いです。
片方のみを分割して売却する場合は、1軒分の価格相場となります。

一部共有タイプ：中古一戸建て1軒分よりも割高

部屋数が多いこと、設備によって2個ずつあるものも多いことから、一般的な中古住宅よりも割高になる傾向があります。

完全同居タイプ：一般的な中古一戸建てと同等

完全同居タイプの二世帯住宅は、部屋数が多い、家が広いという特徴はありますが、住宅設備は1つずつです。
価格相場は、同じ程度の広さの一般的な中古住宅と同程度となるでしょう。