244.フラット35が利用できない物件とは？利用条件や基準を徹底解説！〜その1

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です。

「フラット35」は、全期間固定金利型の住宅ローンです。新築・中古を問わず、一戸建てやマンションでも利用でき、最長35年間金利が固定されるため、返済計画が立てやすいというメリットがあります。ただし、融資を受けるには一定の要件を満たした住宅である必要があります。

基準を満たさない場合、「フラット35を利用できない」というケースも発生します。では、どのような物件が対象外となるのか、具体的な条件や基準について解説していきます。

フラット35が使用できないのはどんな物件？

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して提供する、全期間固定金利型の住宅ローンです。金利が一定であるため、借入時に返済額が確定し、たとえ市場金利が上昇しても毎月の返済額が変わることはありません。

「35」という名称は、最長35年の返済期間を指し、長期返済によって月々の負担を抑えられる点が特徴です。しかし、フラット35を利用するには独自の基準を満たす必要があり、一般的な住宅ローンよりも要件が厳しく設定されています。そのため、検査済証を取得している住宅であっても、基準を満たさず対象外となるケースがあります。では、具体的にどのような物件がフラット35の対象外となるのか、解説していきます。

建築基準法を満たしていることが証明できない物件

フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が連携して提供する、全期間固定金利型の住宅ローンです。金利の変動がないため、借入時に確定した金利と返済額が、返済終了まで変わることはありません。たとえ市場金利が上昇しても、毎月の支払い額が増えることはないのが特徴です。

「35」という名称は、最長35年の返済期間を意味し、長期間のローンを組むことで月々の負担を抑えることができます。ただし、フラット35には特有の融資基準があり、一般的な住宅ローンに比べて要件が厳しく設定されています。そのため、検査済証を取得している住宅であっても、条件を満たさない場合は利用できません。では、具体的にどのような物件がフラット35の対象外となるのか、詳しく見ていきましょう。

接道義務規定に適合しない物件

フラット35を利用するためには、「住宅の敷地が原則として2m以上、一般の道路に接していること」という接道義務を満たす必要があります。

そもそも接道義務は建築基準法で定められており、この基準を満たさない敷地には原則として新たに建物を建てることはできません。つまり、新築住宅で検査済証が交付されている場合は、すでに接道義務をクリアしていることになります。

問題となるのは中古住宅です。特に、昭和25年以前に建てられた住宅は、現在の法令に適合しない既存不適格建築物となるケースが多く、接道義務を満たしていない物件も存在します。また、建築当初は基準を満たしていたものの、都市計画の変更などにより、現在の接道義務に適合しなくなった物件もあります。このような住宅は、フラット35を利用することができません。

住宅の規模（建物の床面積）が小さい物件

フラット35を利用できる住宅の規模は、一戸建てなら70平方メートル以上、マンションなら30平方メートル以上と定められています。

「住宅の規模」とは住宅部分の床面積を指し、車庫やマンションの共用部分の面積は含まれません。また、店舗や事務所と併用している住宅の場合、対象となるのは住宅部分のみです。

この基準に満たない住宅はフラット35の適用外となります。特に、地価の高い都市部の物件や単身者向けマンションでは、規定の面積に達していないケースもあるため注意が必要です。

今回は、フラット35が使えない物件の例を3つ紹介しましたが、他にも適用外となるケースがあります。次回も引き続き詳しく解説していきます。

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