047.土地を売却するとき税金はどうなる？節税の方法も

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です

不動産の売却にはさまざまな税金がかかりますが、今回はその中でも土地の売却にかかる税金のお話です。

土地を売却するときにかかる税金の種類や税額、税金を抑える方法などをご紹介します。
相続した土地を売却するケースについても合わせてお話しますね。

土地を売却するときにかかる税金とは？

土地を売却した時にかかる主な税金は「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」の3種類です。

印紙税

不動産の売買契約書は「課税文書」に分類され、売買契約書を発行する側が印紙税として指定の金額を納税する義務があります。

納税方法としては、窓口などで納めるのではなく、契約金額に応じた額の収入印紙を売買契約書に貼付する形をとります。
必要な収入印紙の代金は不動産の売却価格によって異なります。

不動産の売却価格	印紙税額	軽減措置
10万円超、50万円以下	400円	200円
50万円超、100万円以下	1,000円	500円
100万円超、500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超、１,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超、5,000万円以下	2万円	1万円

※2020年3月31日までの契約の場合は軽減税率が適用されます。

登録免許税

不動産の登記内容を変更する際に必要となる税金です。
建物や土地を売却した場合は土地の所有権移転登記をしなくてはいけません。

売買にて土地の所有権移転登記をする場合の税率は「固定資産評価額×2％」となります。

譲渡所得税

不動産を売却した時には譲渡所得税として、売却利益に対して所得税と住民税がかかります。
この所得税・住民税は給与などその他の所得とは別に計算されます。

不動産の売却代金から不動産の取得・売却にかかった費用を引いたものが売却益となり、売却益に、不動産の所有期間ごとの税率をかけて税額を決定します。

• 売却益＝売却代金－（売却費用＋購入費用）
• 短期所有：所有期間5年以下の土地を売却した場合
  所得税：30％　住民税：9％
• 長期所有：所有期間5年超の土地を売却した場合
  所得税：15％　住民税：5％
  ※2019年までは特別復興支援税2.1％も課税されます。

譲渡所得税は土地の売却翌年2～3月に確定申告をして納税。
住民税に関しては5月頃に納付書が届きます。

相続した土地を売却した場合の税金はどうなる？

親や親族から相続した土地を売却する場合、まずは相続した時点で相続税が課税され、売却時に印紙税と登録免許税、売却により利益が出た場合は譲渡所得税がかかります。

ただし相続不動産の売却益を計算する際には、取得費用として元の所有者（被相続人）が不動産を購入した時の費用を含めることができます。

相続不動産の売却益
＝売却代金－（売却費用＋被相続人の不動産購入費用）

また、相続開始から3年以内に相続不動産を売却した場合は相続税額の一部も取得費として加算する事ができます。

相続不動産の売却益【取得加算の特例】
＝売却代金－（売却費用＋被相続人の不動産購入費用＋相続税額の一部）

譲渡所得税率は不動産の所有期間によりますが、相続不動産の所有期間は被相続人の所有期間に準じた税率が適用となります。

土地の売却でかかる税金を節約する方法をご紹介

不動産の取引価格は大きいので、売却の際の税金も大きなものになりがち。
課税や税率を抑える特例、特別控除について知り、節税に取り組みましょう。

長期保有の特例

前のブロックでもご紹介しましたが、不動産の所有期間が5年を超えるか超えないかで譲渡所得税率が異なります。
大きな差があるので必ずチェックしましょう。

5年以下の長期所有の場合……所得税：30％　住民税：9％
5年超の長期所有の場合……所得税：15％　住民税：5％

さらに自分が直前まで住んでいた家と土地を売った時、所有期間が10年超の場合は6,000万円までの譲渡所得に対しては所得税10％、住民税4％となります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

自分が直前まで住んでいた家とその土地を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。
売却益が3,000万円以下の場合は、譲渡所得税が課税されないということになります。

相続した空き家売却の特別控除

被相続人が住んでいた家と土地を空き家として相続し売る場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除することができます

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