113.マンションの売り時は？経済面・築年数・環境変化、さまざまな角度から

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です

マンションの売却を考えているけれど「どうせならできるだけ高く売りたい」「スムーズに売りたい」と考えている方に必見！

今回はマンションの売り時について、近年の経済的な動向や築年数、ライフスタイルなどの面から解説します。

マンションの売り時のタイミングを知って、売却をスムーズに進めましょう！

マンションの売り時！経済面での考え方とは

国土交通省の発表する不動産価格指数（住宅）によると、マンションの価格は2013年からずっと右肩上がり。
2021年3月時点では過去最高値となっていました。
戸建ての微増と比べても、その上昇具合は顕著です。

東京オリンピックに向けて地価が上昇していたこと、建材や人件費が高騰していることなどが原因のひとつといわれています。

一方、コロナ禍の影響を受け、2021年の地価の公示価格は全国平均で下落（2021年1月1日時点公示価格）。
しかし、影響を受けて大きく下落したのは観光地や商業地で、住宅地は下落しているのもののそれほど深刻な影響ではありませんでした。
そのため、マンション価格にも大きなマイナス影響はなし！

中古マンションの取引市場も引き続き活発で好調です。
マンション自体の需要は増えているのに新築マンションの価格が上昇しているので、「中古住宅を検討しよう」という方も増えているのです。

また、今後の状況に関しては以下の理由から、価格上昇が続くとは限らないかも？ という見方もあります。

経済的な不安による購入忌避

続くコロナ禍による経済の低迷、雇用や家計の不安から、不動産購入を一時思いとどまる可能性があります。

2022年問題による地価の下落

現在、税金の優遇を受けている「生産緑地」の多くが、2022年に優遇措置の期限が切れ、宅地として市場に大量に供給されるとみられています。
そのため、2022年以降は地価が下がってしまうかもしれないと言われています。

これらの状況を踏まえると、2021年はマンションの売り時の年でもありました。

マンションの売り時、築年数や時期もチェック！

では、マンションの築年数や時期による売り時についてはどうでしょうか。

築年数でみるマンションの売り時

マンションは築年数が経つほど資産価値が下がります。
国土交通省の試算では、マンションの市場価値は築5年時点で新築の約90％になり、その後は緩やかに下落していくとされています。

高く売りたいなら、基本は「少しでも早く売る」こと。
早ければ早いほど、築年数が浅いほど高く売れます。

築年数ごとの売却への影響もみてみましょう。

築年数5年以下

築浅とも呼ばれ、経年劣化や設備の損耗も少なく、状態によっては新築と変わらない価格で売れる可能性もあります。

ただし新築と条件が似ているため、新築の市場状況に影響を受けやすいです。
新築の価格が下がると、購入者が新築の方へ流れてしまう可能性があります。

築年数5～10年程度

比較的新しい物件でありつつ、新築よりも安く購入できるため人気の高い築年数です。
売主にとっても所有期間が5年を超えると、売却時にかかる譲渡所得税の税率が下がるので、売りやすい時期でもあります。

築年数10年以上

建物の内外が経年劣化し、間取りや設備が古い「一昔前」の印象が出てくる頃です。
高く売却したいならリフォームをしたり、最新設備に入れ替えたりなどの対応が必要になるでしょう。

築年数20年以上

経年劣化や設備の損耗が気になる築年数ですが、実は築21～25年の中古マンションの成約件数は増えており、需要は高まっています。
築20年以上のマンションは価格がぐっと下がり、新築時の50％程度になっていることも多いことが理由のひとつ。

ただし管理や修繕、リフォームを適切に行って、良い状態を維持していることが大切です。

時期でみるマンションの売り時

1年の中でみると、マンションの売り時は2～3月頃です。
4月の新年度、進学や就職、転勤などによる新生活に向けて購入するタイミングとなります。

マンションの売却には3～6ヵ月程度の時間がかかることを踏まえ、逆算して売却の準備を進めましょう。

そのほかには、秋の人事異動による9～10月の需要を踏まえた、7～9月の売り出しもタイミングのひとつです。

周辺環境やライフスタイルの変化によるマンションの売り時

そのほか、周辺環境やライフスタイルの変化による売り時には以下のようなものがあります。

周辺施設の利便性アップ、施設減などのタイミング

マンションがあるエリアに駅や大型商業施設、医療機関などができて便利になれば、エリアの人気が高まって売りやすくなります。
逆に商業施設がなくなって不便になったり、オフィスや大学が移転して住宅需要が減ったりすると売りにくくなってしまうことも。

周辺エリアの都市開発や企業誘致などの情報も、チェックしておきましょう。

大規模修繕後のタイミング

外壁やエントランスなどの共有部分は、15年程度の周期で大規模修繕が行われます。
大規模修繕後は外壁の老朽化やひびなども修繕されるので、購入を検討している人に良い印象を与えられるタイミングです。

大規模修繕のタイミングが近いのであれば、修繕後に売却を進めるのも考え方のひとつです。

ライフスタイルの変化によるタイミング

子どもが進学や就職で家を出て部屋が余る、定年退職をしてライフスタイルが変わるといったタイミングは、自分たちの住まいや暮らし方についても再検討を始めるきっかけに。
掃除や管理のしやすいコンパクトな家に住み替える、都市部に近い利便性よりも周辺環境や広さを重視するなど暮らし方を変える方も多いです。

住み替えの相談や無料査定、相続問題などどんなことでお気軽にご相談ください！