244.家を買うベストなタイミングとは？購入前に知っておきたいポイント〜その3

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です。

家を購入するタイミングは人それぞれですが、多くの方は結婚や出産といったライフイベントをきっかけに考え始めます。買い時が訪れた際に慌てないために、前回の記事では自己資金に関する重要なポイントをご紹介しました。

今回はシリーズ最終回として、購入物件を選ぶ際に押さえておきたいチェックポイントを、わかりやすく解説します。

家を購入する前に確認すべき物件のチェックポイント

家を購入する際は、タイミングや資金計画だけでなく、物件そのものをしっかり確認することも重要です。具体的にどのような点をチェックすべきか、詳しく見ていきましょう。

ポイント1：災害リスク

日本は自然災害が多い国です。100％安全な場所は存在しませんが、災害リスクの高い土地を避けることが賢明です。地域ごとのリスクを知るために、国土交通省や各自治体が提供するハザードマップを活用しましょう。

国土交通省の「わがまちハザードマップ」では、各地域の災害リスクを次のように確認できます。

地盤被害マップ：地震による液状化の可能性を表示

洪水ハザードマップ：河川氾濫時の浸水域や浸水深、避難場所を表示

内水ハザードマップ：排水能力を超える大雨による浸水域や浸水深を表示

ため池ハザードマップ：池の決壊時に想定される浸水域や避難場所を表示

高潮ハザードマップ：台風などで海水が堤防を越えた場合の浸水域や浸水深を表示

津波ハザードマップ：津波による浸水域や浸水深を表示

土砂災害ハザードマップ：急傾斜地の崩壊や土石流、地すべりの危険地域を表示

火山ハザードマップ：噴石、火砕流、融雪型火山泥流などの影響範囲を表示

震度被害マップ：地震時の揺れの大きさ（震度）を表示

ポイント2：周辺環境

住みやすさを左右する重要な要素のひとつが、周辺環境です。

住み始めてから後悔しないためにも、できるだけ現地へ足を運び、実際の雰囲気を確認しましょう。時間帯や曜日によって環境が変わることがあるため、休日の昼間だけでなく、平日や夜間にも訪れ、気になる点がないかチェックすることをお勧めします。

また、日常生活に欠かせない施設が揃っているかも重要です。スーパーやコンビニなどの買い物施設、銀行や役所、郵便局などの公共機関、病院の距離も確認しましょう。これらの利便性によって、生活の快適さは大きく変わります。

子どもがいる家庭や、出産を控えている場合は、子育て環境も考慮する必要があります。保育所の待機児童状況や、小学校までの距離、通学路の安全性なども確認しておくと安心です。

さらに、騒音やにおいなど、地図やネットの情報だけでは分かりにくい要素にも注意しましょう。近くに工場や娯楽施設があると、風向きや時間帯によって音やにおいが気になる場合があります。ゴミ収集場所の管理状況なども含め、実際に歩いて確認することで、住んだ後のギャップを防げるはずです。

ポイント3：何年に建てられた家か

中古住宅の中には、建築年によって耐震基準を満たしていないものもあります。現在の耐震基準は、過去の大震災を教訓に、震度6強～7程度の地震でも倒壊しないように設計されています。

耐震基準の主な改定は以下の通りです。

• 1981年：「新耐震設計基準」施行（すべての建物が対象）
• 2000年：木造軸組構造の耐震基準を強化（木造の戸建てが対象）

中古住宅を購入する際は、1981年以降、特に2000年以降に建築確認済証が発行された住宅を選ぶと安心です。ただし、それ以前の住宅であっても、耐震補強工事が施されていれば問題なく居住できるでしょう。

ポイント4：建物の適法性

築年数が古い中古住宅を購入する際は、違法建築でないかを事前に確認する必要があります。違法建築であれば、資産価値が著しく低くなり、住宅ローンの審査が通らないほか、改築や売却も難しくなります。

適法な建物とは、都市計画法や建築基準法に従い、建築確認を受けたうえで適正に建築されたものです。適法性を確かめるには、「建築確認済証」や「検査済証」があるかどうかを確認しましょう。

ポイント5：再建築が可能かどうか

中古戸建を探していると、相場よりも安く販売されている「再建築不可」の物件を見かけることがあります。

価格の魅力はありますが、「再建築不可物件」は一度解体して更地にすると、その土地に新たに家を建てることができなくなります。購入時には問題がなくても、年数が経てば建て替えの必要が出てきます。しかし、このような物件では建て替えや増改築ができないため、十分に理解したうえで判断することが大切です。

都市計画区域や準都市計画区域では、建築基準法により「敷地が建築基準法上の道路に2メートル以上接していること」が義務付けられています。これを接道義務といい、この条件を満たしていない土地が「再建築不可物件」となります。建築基準法が施行される前に建てられた家は、この義務を満たしていなくても存続できますが、災害で倒壊したり解体してしまうと、新築ができなくなるのです。

また、古い物件の場合、接道要件を満たしていない可能性もあるため、自治体の建築担当部署で敷地の前面道路が建築基準法の要件を満たしているかを確認しましょう。

特に「旗竿地」や「路地状敷地」といった、細長い路地を通って奥に敷地がある土地は要注意です。路地の幅が2メートル以上ない場合、再建築不可となります。購入前には必ず現地で幅と長さを測ることが重要です。

ポイント6：建物自体の状態

家を購入する際、多くの人が建物の状態を最も重視します。特に中古物件を購入する際は、間取りやデザインだけで決めるのではなく、メンテナンス状況を細かく確認し、後悔しないようにしましょう。

〈中古一戸建ての場合〉

リフォームを前提に購入する場合でも、建物の状態が悪ければ大規模な工事が必要になり、新築と変わらない費用がかかることもあります。特に建物の構造部分の劣化には十分注意が必要です。以下のポイントを確認しましょう。

• 基礎・外壁：5mm以上のヒビや亀裂がないか
• 屋根：屋根材や雨樋の破損、塗装の剥がれはないか
• 軒裏：雨染み、ヒビ、塗装の剥がれはないか
• 建具・窓・収納：扉や窓がスムーズに開閉できるか、収納内部のカビ臭さはないか
• クロス・壁：ヒビや剥がれ、浮き、カビが発生していないか
• キッチン下：下水の臭いや漏水がないか

〈中古マンションの場合〉

「マンションは管理を買え」と言われるように、管理状態がマンションの寿命を大きく左右します。建物自体の状況だけでなく、共用部分の清掃状況やゴミ置場の管理状態なども確認しましょう。共用部分が清潔に保たれているかどうかで、住民の暮らしぶりも見えてきます。

また、管理組合がきちんと機能しているか、修繕計画が適切に立てられているかも重要です。計画的に修繕が行われているマンションを選びましょう。

居住空間については、室内の汚れやカビの有無を確認するとともに、リフォームを検討している場合は間取り変更や水回りの移動が可能かもチェックしましょう。構造の安全性については、1981年以降の新耐震基準で建てられ、検査済証が取得されているマンションであれば、安心して住むことができます。

マンションを選ぶ際の主なチェックポイントは以下の通りです。

• エントランス・廊下・階段：清掃状況は良好か
• ゴミ置場：整理されて清潔に保たれているか
• 自転車置き場：放置自転車がないか
• 修繕計画：大規模修繕の履歴や、修繕積立金の滞納がないか
• マンション管理組合：運営状況が健全か（掲示板の掲示内容などを確認）
• 管理人：責任感があり、対応がしっかりしているか（可能なら直接話してみる）

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