139.売却前に知っておきたい: マンション管理費の精算とは？

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です。

皆さん、最近の不動産ブームを感じていますか？

そんな中で気になるのが、売却時の「管理費」や「修繕積立金」。
特に月途中での売却の場合、これらはどう精算されるのか。
今回はその点に焦点を当てて解説します。

滞納していた場合の対処法もお伝えしますので、お見逃しなく！

1.マンションの管理費・修繕積立金について解説

マンションの売却を検討している方に知っておいてほしいことがあります。
それは、購入から続けてきた管理費と修繕積立金に関してです。

これまで「必要な費用だから」と支払っていましたが、
その具体的な用途を確認することで、売却プロセスがよりスムーズに進む可能性があります。

マンションでの管理費、何に使われるのでしょうか？

管理費というのは、実は非常に多目的に使用される費用です。

マンションの日常生活をスムーズで快適にするために、共用スペースの清掃はもちろん、エレベーターやその他の付帯設備の維持・管理にまで及びます。
さらに、この費用は管理組合の一般運営資金としても使用され、管理人の給与などもここから出ています。

要するに、この一口に「管理費」と言っても、非常に多くの要素が含まれているわけです。

マンションでの修繕積立金費、何に使われるのでしょうか？

一般的なマンションでは、約12〜15年の周期で行われる大規模修繕が必須とされています。
この大規模修繕は、外壁の塗装や防水工事だけでなく、時には老朽化した設備の全面交換なども行われ、
それがマンションの安全と品質を維持する上で不可欠です。

しかし、これらの工事には多額の費用が必要とされるため、それを一括で住人が負担するのは困難です。
そこで、毎月一定額を「修繕積立金」として積み立て、その積み立てた金額で工事費を補填する仕組みがあります。

2.マンションを手放すとき、事前に支払った管理費はどうなるの？

通常、マンションの管理費や修繕積立金は次の月分を毎月前払いとして支払います。
売却に至るまでの間、所有者である売主がこれらの費用を支払う義務があります。新居に移住しても変わりません。

買主が負担を始めるのは、売却価格が支払われ、物件の引き渡しが完了した日からです。
もし売却が月途中で行われた場合、前払いした費用は日割りで計算されます。

支払い済みの管理費・修繕積立金は返金されない

注意点として、支払い済みのお金はすべて、マンションの住人のために使われます。
居住中に大規模修繕が行われなかった場合でも、支払い済みのお金は返還されません。

支払先から戻ってくるわけではなく、先払い分を買主側に払ってもらう形となります。

管理費・積立金・固定資産税の一般的な精算方法とは？

マンションの売買が行われた際、管理費・修繕積立金・固定資産税で、売主がすでに支払った金額のうち、引き渡し日以降の買主負担分を、日割り計算して売主が受け取るのが一般的です。

たとえば、11月分の管理費（３万円）を売主が支払い済みの場合で、物件の引き渡しが11月6日に実行されたとしましょう。

一般的には、売主・買主の負担の割合は次のようになります。

売主負担（11月1日～5日の5日分）：5,000円
買主負担（11月6日～30日の25日分）：2万5,000円

決済日に2万5,000円が、精算分として買主から売主へ支払われます。

マンションの管理会社には忘れず連絡を

売買契約が成立し、マンションの売却が決定したら、管理会社に報告することをお忘れなく。

所有者は管理組合に加入しているので、組合の資格を手放す手続きを行っておかないと、売却後も管理費・修繕積立金が請求されてしまいます。

具体的な手続きとしては、決済・引き渡し後に売主が「組合員資格喪失届」など必要書類を管理組合に提出し、買主が所有者変更をする流れです。

連絡を怠って引き落としされてしまうと、払い戻しの迷惑をかけることにもなってしまうため、忘れず行いましょう。

3.管理費や修繕積立費を滞納している場合はマンション売却できる？

管理費・修繕積立金を滞納してしまった場合も、マンションの売却自体は可能です。
ただし、売却価格から滞納分を差し引くのが一般的なので、通常よりも査定額が下がります。

また、実際の取引では、買主探しが厳しくなるのも難点の一つ。
管理費・修繕積立金の滞納は、物件とともに新しい所有者（買主）が引き継ぐことになるからです。

買主は売主に支払いを請求できるものの、滞納の請求は買主にいくため、売主が支払いに応じないなどトラブルの恐れもあります。
滞納のイメージが悪いこともあわせて、積極的に「購入したい」という買主は少ないでしょう。

なお、売却時には重要説明事項として滞納の事実を買主に告知する必要があり、隠した場合は損害賠償など法的措置を受けます。

売却時のデメリットとは別に、滞納するとマンションの運営に深刻な影響を及ぼすだけでなく、所有者の権利がなくなってしまう可能性もあります。

支払いの催促を受けた後も滞納が続いた場合は、管理組合から裁判を起こされたり、財産が差し押さえられたり…ということも。
マンションを競売に出され、所有権が売却されてしまうと、出ていくことを余儀なくされます。

リスクを回避するには返済の意思があることを管理組合にきちんと伝え、謝罪することが大切です。

詳しくは「管理費や修繕積立金を滞納してもマンションは売却できる？」にて解説していますので、ぜひチェックしてみてくださいね。