031.住み替えローンとは？ 内容や条件、メリット・デメリットを知って検討を

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です

住んでいる家の住宅ローンがまだ残っているけど、家を買い替えたい！
そんな時に利用できるのが「住み替えローン」です。

今回は住み替えローンについてのお話。
住み替えローンとはどんなローンか、内容や条件、メリット・デメリットなどを詳しくご紹介します。

住み替えローンとは？ 詳しい内容や利用できる条件

現在住んでいる家を売却して新しい家に住み替えたいと思っても、通常は売却時に住宅ローンが完済できなければ家を売ることができません。
住み替えローンは、そんな場合でも古い家の住宅ローンの残債と新しい家の購入費用をまとめて借りることができるローンです。

利用条件は、売却金で住宅ローンが返済しきれない「オーバーローン」状態の家であること。
売却金で住宅ローンが完済できるのであれば、古いローンは完済し、新居購入には新たな住宅ローンを契約すれば良い話です。

たとえば1,000万円のローン残債がある家が600万円でしか売れない場合、自宅の売却後も400万円のローン残債が残ってしまいます。
新たに3,000万円の新居を購入するなら、400万円の残債も含めて3,400万円の住み替えローンを組みます。

住み替えローンの融資でローン残債400万円を返済し、家の抵当権を外すことによって売却が可能となるのです。

住み替えローンのメリット・デメリットを知っておこう

住み替えローンのメリットは、オーバーローン状態の物件や自己資金が少ない人も住み替えができることです。

オーバーローン状態の家を売る場合、足りない分を貯蓄で補ってローンを完済することも可能です。
しかし、そうすると貯蓄が大きく減ってしまいます。

新しい住宅ローン契約にも頭金や諸費用が必要ですし、住み替え後の生活や予期せぬ出費に対しても現金の用意は不可欠。
住み替えローンを利用すれば、貯蓄を大きく減らさずに住み替えを進めることができるので、その後の生活についても安心です。

一方、旧居のローン残債と新居の購入費用をまとめて借り入れるので、借入総額が大きくなってしまうことは住み替えローンのデメリット。
新居の価値以上の借入金額となるので、万が一、ローンが返済できなくなった場合には家を売却してもローンが残ってしまうケースが多いでしょう。

また、住み替えローンによる融資で旧居の住宅ローン残債を返済するため、融資実行（購入物件引き渡し）と返済（売却物件引き渡し）のタイミングを合わせる必要があります。
売却と購入の検討や交渉・手続きを同時に進めるのは大変なため、予め考慮しておきましょう。

住み替えローン利用の流れとは？注意点も考慮して無理のない組み方を

住み替えローンを利用して家を買い替える場合は、旧居の売却と新居の購入を同時に進めていかなくてはいけません。
旧居の売却価格の目処が立ったら、そこから新居の購入予算や住み替えローンの借入金を決定します。

わかりやすく［旧居売却］［新居購入］で示した流れをご紹介します。

1．［旧居売却］不動産会社へ査定依頼、売却活動開始
2．［旧居売却］購入希望者との交渉
3．［新居購入］資金計画をたて、情報収集や物件選び
4．［新居購入］住み替えローン仮審査、申し込み
5．［旧居売却］売却先を決定し売買契約締結
6．［新居購入］購入物件を決定し売買契約締結
7．［旧居売却］［新居購入］同日に引き渡しと購入代金決済
8．引っ越し

新居の引き渡し日が購入代金決済日となり、住み替えローンが実行されます。
住み替えローンによる融資で旧居のローン残債を支払うので、決済日を合わせる必要があります。

さらに旧居の抵当権抹消、所有権移転登記、新居の所有権の移転登記、抵当権設定登記などの手続きも必要です。

住み替えローンを利用する際の注意点

すでにご説明した通り、住み替えローンは通常の住宅ローンより借入金額が高額になります。
返済計画をしっかり立て、無理のない金額を借りるようにしましょう。

気を付けたいのは「借入金額」と「返済期間」。
返済できない金額を借りないのはもちろん、1回目のローン契約時よりも年齢が上がっているため、長期の返済期間を設定するのはリスクがあります。
高額ローンのため、金融機関の審査も厳しい傾向です。

また、不動産の「売却」「購入」を同時に行うため、登記手続きや税金申告などの手続きが煩雑になります。
登記手続きは司法書士、税金手続きは税理士など専門家へ依頼することをおすすめします。

住宅の買い替えに関わる税金は、不動産を購入した際の「不動産取得税」や売却して利益が出た場合の「譲渡所得税」がありますが、条件によっては税金の優遇措置も受けられます。
重複して受けることができない特例もありますので、税理士へ相談して有利な制度を選択しましょう。

住み替えの相談や無料査定、相続問題などどんなことでお気軽にご相談ください！