208.不動産売却でふるさと納税を活用し、限度額の計算方法についても解説！

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です。

ふるさと納税は、お得で楽しい節税方法として知られていますが、不動産を売却した際にはさらに活用できるチャンスがあります。不動産売却により、ふるさと納税の限度額が増える場合があるのです。今回は、不動産売却とふるさと納税の関係について解説し、どのような不動産売却にふるさと納税が有効か、限度額の計算方法、注意点などをお伝えします。

ふるさと納税は不動産売却にどう関係する？

ふるさと納税は、選んだ自治体に寄付をすることで税金が控除される制度で、正式名称は寄付金控除です。寄付金額から2,000円を引いた分が所得税や住民税から控除され、実質2,000円の自己負担で地域の特産品や家電などの返礼品を受け取れる、非常にお得な制度です。

寄付できる金額の上限は、その年の所得により決まります。不動産売却で利益が発生すれば、その年の所得が増え、ふるさと納税の限度額も高くなります。寄付額が増えることで、より豪華な返礼品が手に入るチャンスです。
不動産を売却する際は、ぜひふるさと納税の活用も考えてみてください。

不動産売却でふるさと納税の上限が増えるのはどんなケース？

不動産売却でふるさと納税の上限が増加するのは、不動産売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合です。不動産の売却で利益が出ると、その分が年間の所得に加算され、納めるべき税額が増加します。その結果、ふるさと納税の限度額も連動して増えます。

不動産売却の利益とは、売却価格から不動産の取得費や売却にかかった経費（譲渡費用）を差し引いた金額です。もし古い不動産で取得費が不明な場合は、売却価格の5％を取得費とすることができます。

たとえば、以下のようなケースで利益が発生することが多いです。

• 購入価格よりも大幅に高く売却できた場合
• 先祖から受け継いだ購入費用が不明な土地を売却した場合
• 購入したばかりの別荘を購入価格とほぼ同じ価格で売却した場合

一方、マイホームの売却がふるさと納税の限度額に影響を与えることは少ないです。これは、マイホームの売却に際しては『3,000万円の特別控除』が適用され、譲渡所得から3,000万円が控除されるためです。売却価格から取得費と譲渡費用を差し引き、さらに3,000万円を控除すると、多くの場合譲渡所得はゼロとなります。したがって、不動産売却によって課税所得が増加しないため、ふるさと納税の限度額にも影響はありません。

ただし、マイホームを売却して新居を購入する際に住宅ローン控除を利用する場合は例外です。3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は併用できないため、どちらがより節税効果が高いかを選択する必要があります。

また、別荘や投資用物件の売却では3,000万円の特別控除は適用されません。そのため、譲渡所得が増え、ふるさと納税の限度額が増加する可能性があります。

ふるさと納税額の限度額の計算方法を解説

ふるさと納税の限度額は、年間の収入、正確には所得に基づいて計算される住民税をもとに算出されます。少々複雑ではありますが、ふるさと納税の減額計算方法についてご説明いたします。

【1】給与などの収入に対する住民税所得税割額を計算

まずは源泉徴収票を確認し、住民税所得割額を計算しましょう。源泉徴収票に記載されている『給与所得控除後の金額』から『所得控除の額の合計額』を差し引くと、『所得控除後の金額』が算出されます。この金額に10％をかけると、住民税所得割額が求められます。

例えば、所得控除後の金額が500万円の場合、住民税所得割額は50万円となります。

【2】不動産譲渡所得に対する住民税所得税額を計算

不動産譲渡所得の住民税所得割率は所有期間で変わります：
・5年超の長期所有は5％

・5年以下の短期所有は9％です。

例えば、6年保有の不動産を1,000万円の譲渡所得で売却すると、住民税所得割額は50万円となります。

【3】 住民税所得割額の合計額と所得税率から、ふるさと納税の控除上限額を計算

【1】【2】で求めた給与所得と不動産譲渡所得にかかる住民税所得割額を合算すると、100万円。
ふるさと納税の控除限度額は、給与所得と不動産譲渡所得にかかる住民税所得割額の合計を基に計算されます。

計算式は以下の通りです：

控除限度額 = (住民税所得割額合計 × 20%) ÷ [90% – (所得税率 × 1.021)] + 2,000円

所得税率は給与の課税所得に基づいて決定されます。
例えば、住民税所得割額合計が100万円で、給与の課税所得が500万円（所得税率20%）の場合、
控除限度額は約289,000円となります。

1,000万円の不動産譲渡所得がなく、不動産譲渡所得がない場合、同じ条件下で控除限度額は約146,000円になります。
ただし、実際の限度額は個人の収入状況や家族構成などにより変動します。

年内に確定した情報がない場合は、前年のデータを使用して概算することができます。
この計算は、ふるさと納税を行った年の所得を基に行われます。

不動産売却でふるさと納税を活用する際の注意点は？

不動産売却で利益が出そうなときは、ふるさと納税を活用してみましょう。
ただし不動産売却でふるさと納税をする場合には下記の点に注意してください。

上限額を超えないこと

ふるさと納税の控除は計算された上限額までです。上限を超える寄付は控除対象外となり、純粋な寄付となります。税金対策としてふるさと納税を活用する場合、この上限額を意識することが重要です。

ふるさと納税は売却をした年の年末までに行う

不動産売却年のふるさと納税は、その年の12月31日までに完了させる必要があります。翌年1月1日以降の寄付は次年度扱いとなるため、期限内の寄付を忘れないようにしましょう。オンラインサイトを利用すれば、大晦日の深夜まで手続きが可能です。

確定申告が必要

不動産売却とふるさと納税を同年に実施した場合、控除を得るためには確定申告が義務付けられています。申告をしないと控除が受けられなくなります。翌年2月から3月の確定申告期間を必ず覚えておき、手続きを行いましょう。