241.土地や空き地の賢い活用法・基礎知識編（その1）
こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です。
所有している土地を、空き地のまま放置していませんか？ 親から相続した地方の土地など、どう活用すればよいか分からず悩んでいる方も多いでしょう。土地を持っているだけでは固定資産税などの負担がかかるものの、有効活用するには正しい知識が必要です。本コラムでは、3回にわたり具体的な土地活用の方法を紹介します。今回は、土地活用の重要性と、活用方法を決める際のポイントを解説します。
知らないと損する土地活用すべき3つの理由
「所有している土地を空き地のまま放置すると、収益を生まないだけでなく、さまざまなデメリットが発生します。つまり、ただ持っているだけで“損をしている”状態といえるでしょう。
具体的には、以下のような問題が考えられます。
- 固定資産税や都市計画税の負担がある
- 維持管理のための費用がかかる
- 近隣トラブルの原因になる可能性がある
それでは、それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。
1.固定資産税や都市計画税の負担がある
不動産を所有している場合、毎年固定資産税と都市計画税を支払う義務があります。
この税負担は、土地を所有していること自体に発生するため、活用の有無は関係ありません。居住用の建物が建っている土地には、固定資産税が最大6分の1に軽減される優遇措置がありますが、空き地にはその特例は適用されません。
2.維持費用がかかる
空き地をそのままにしておくと、雑草が伸び放題になり、景観が悪化するだけでなく、害虫や動物が住みつく可能性があります。また、人目につきにくい場所では、不法投棄のターゲットになりやすいというリスクもあります。
こうしたトラブルを防ぐには、定期的な除草などの管理が重要です。しかし、維持管理には手間がかかるため、特に遠方の土地では自分で対応するのが難しく、専門業者への依頼を検討する必要があるかもしれません。
3.近隣トラブルの原因になる可能性がある
土地を適切に管理しないと、これらの理由で近隣住民から苦情が発生する可能性があります。不要なトラブルを避けるためにも、空き地を放置せず、早めに活用方法を検討することが大切です。
土地の最適な活用方法を選ぶための3ステップ
空き地を放置すると、さまざまなリスクが生じることが理解できたかと思います。こうした問題の多くは、土地活用を行うことで解決できます。
まずは、所有する土地をどのように活用できるかを知ることが大切です。以下の3つのポイントを押さえて、最適な活用方法を考える参考にしてください。
・法規制を確認する
・周囲のニーズを把握する
・土地活用の目的を明確にする
それでは、順番に詳しく説明していきます。
法規制を確認する
土地を活用するためには、何らかの建物を建てる必要がありますが、土地には建築基準法などの法規制があり、所有地だからといって自由に使うことはできません。
そのため、まずはどのような活用方法が可能なのかを事前に確認しておくことが大切です。
具体的には、次の3点をチェックする必要があります。
- 市街化調整区域か市街化区域か
- 用途地域
- 容積率と建ぺい率
これらをしっかり把握しておきましょう。
1.市街化調整区域か市街化区域か
日本では、都市計画法に基づき、エリアは市街化区域、市街化調整区域、その他の区域に分けられています。
市街化区域は、計画的に優先的に市街化を進めるエリアで、通常は住宅街や繁華街に指定されています。一方、市街化調整区域は、市街化の進行を抑制するためのエリアで、田畑や山間部などが多い地域が指定されています。
特に市街化調整区域には多くの制限があり、基本的には建物の建築が許可されていないため、注意が必要です。
2.用途地域
都市計画区域内の土地は、さらに用途地域によって細かく分類されています。住居専用地域、商業地域、工業地域など、全部で13種類に分かれており、それぞれ建築物の用途に制限が設けられています。
例えば、第一種低層住居専用地域では大規模な施設の建設が認められておらず、工業専用地域では住宅を建てることができません。このように、用途地域によって建てられる建物の種類が異なるため、事前に自治体に確認しておきましょう。
3.容積率と建ぺい率
都市計画区域内の土地は、さらに用途地域によって細かく分類されています。住居専用地域、商業地域、工業地域など、全部で13種類に分かれており、それぞれ建築物の用途に制限が設けられています。
例えば、第一種低層住居専用地域では大規模な施設の建設が認められておらず、工業専用地域では住宅を建てることができません。このように、用途地域によって建てられる建物の種類が異なるため、事前に自治体に確認しておきましょう。
周辺ニーズを確認する
土地を有効に活用するためには、周辺のニーズをしっかり把握することが重要です。
例えば、住宅地にある土地であれば、アパートや賃貸マンションが有力な候補になります。早い段階で競合の家賃を調査し、設定家賃を想定したうえで、収支のシミュレーションまで行っておくと安心です。
ただし、すでに多くのアパートやマンションが建っている場合、供給過多となっている可能性があります。その場合は競争が激しく、十分な収益が見込めない可能性があるため、駐車場やコインランドリーなど、別の活用方法も検討しましょう。
土地活用の目的を明確にする
土地活用の方法は、目的によって大きく異なります。節税を狙うのか、収益性を重視するのか、それとも安定した運用を目指すのか、「活用の目的」をはっきりさせることが大切です。
アパートや賃貸マンション、駐車場、借地など、土地活用にはさまざまな選択肢がありますが、リターンが大きい方法ほどリスクも高くなるのが一般的です。
アパートやマンションはハイリターンが期待できる一方で、まとまった初期投資が必要となり、空室が続いた場合は赤字になるリスクがあります。
対して、駐車場は初期費用が抑えられるためリスクは低めです。さらに、借地の場合は金銭的なリスクがほとんどありませんが、その分、収益性も低くなります。
収益性を重視するのか、安定性を重視するのか、目的を明確にして最適な方法を選びましょう。
まとめ
「土地活用を成功させるには、目的をはっきりさせ、地域の需要や法的な制限を理解することが重要です。高収益を狙うならアパートやマンションが有力ですが、初期投資や空室リスクもあります。反対に、駐車場や借地はリスクが低いですが、収益性は限られます。目的に応じた活用方法を検討しましょう。次回は、具体的な土地活用の方法と、それぞれのメリット・デメリットについて解説します。
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