185.新築・築浅物件を最大限に高く売るための方法と、知るべき注意事項

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です。

新築住宅を購入後、すぐに売却する必要が生じた場合、新築物件を高値で売るためのポイントを知っているかどうかで、売却価格に大きな違いが出ることがあります。

今回は、新築物件の高額売却の方法について解説します。

『新築』の定義や、高く売却するためのコツ、売却時の注意事項などを紹介します。

「新築」「築浅」とはどんな物件？ その条件を紹介

『住宅の品質確保の促進等に関する法律』では、『新築』とは以下の条件を満たす住宅のことを指します。

• 完成後、誰も居住していない

• 完成から1年未満

完成してすぐでも、誰かが1日でも住んだ場合には新築ではなく中古とされます。また、誰も住んでいなくても、完成から1年が経過すると中古住宅と見なされます。

日本では『新築神話』という言葉が存在するほど、新築住宅が人気です。たとえ1ヵ月しか住んでいなくても、完成から1年1ヵ月が過ぎれば中古扱いとなり、価格に影響が出ます。

新築から5年以内の住宅は『築浅』とも呼ばれ、新築に近い状態の物件も多く、こちらも人気が高いです。

新築物件・築浅物件を高く売却する方法は？

新築住宅を売却する場合、高く売るために重要ポイントを3つお伝えします。

できるだけ早く売る

不動産、特に住宅の資産価値は、時間の経過とともに変動する特性を持っています。一般的な傾向として、住宅は新築から年数が経つにつれて市場価値が減少していきます。この傾向を数字で示したものが、国土交通省が発表している試算です。それによると、マンションの場合、築5年時点で購入時の約90％まで価値が低下し、木造一戸建ては更に大きく下がって約70％になるとされています。

このような価値の低下傾向を踏まえると、不動産所有者が高値での売却を目指す場合、できるだけ早期に売却することが重要なポイントとなります。築年数が増えるほど価値が下がる傾向にあるため、早めの売却判断が有利に働く可能性が高いのです。

しかしながら、近年の不動産市場では、従来の常識とは異なる興味深い現象も観察されています。一般社団法人不動産流通経営協会が2019年度に実施した「不動産流通業に関する消費者動向調査」によれば、築5年以内の物件については、7割以上が購入時と同程度またはそれ以上の価格で売却されているという結果が出ています。この調査結果は、最近の不動産市場において築浅物件への需要が非常に高まっていることを示唆しています。

ただし、この好調な売却傾向は主に築5年以内の物件に限られるようです。築5年を超えた物件については、依然として時間の経過とともに価値が低下していく傾向が強いと考えられます。そのため、たとえ築5年を過ぎてしまった物件であっても、売却を検討する場合は、できるだけ早めに行動を起こすことが賢明です。時間が経つほど価格が下がる可能性が高まるため、少しでも早く売却することが、より良い条件での取引につながる可能性が高くなります。

不動産所有者は、これらの市場動向や自身の物件の特性を十分に考慮し、最適な売却タイミングを慎重に見極めることが重要です。

未入居なら、住まないまま売る

新築物件を所有している場合、未入居のまま売却することが最も有利です。一度でも居住すると、即座に「新築」から「中古」へと分類が変わり、価格の下落だけでなく、買主にとっての魅力も減少します。「新築」と「中古」の主な違いには、固定資産税の優遇措置の有無や、契約不適合責任（瑕疵担保責任）の期間があります。新築では10年の責任期間が設定されていますが、中古では任意となります。したがって、「とりあえず住んでから売却準備を始める」という考えは避けるべきです。

不動産売却の瑕疵担保責任とその対策方法

整理整頓や清掃で内覧時の印象アップ

築浅物件の売却において、内覧者の良い印象を得ることは非常に重要です。
そのためには、まず徹底的な整理整頓を行い、不要なものは処分して空間を広く見せましょう。

特に水回りの清掃には注意を払い、必要に応じてプロのハウスクリーニングサービスを利用することも検討してください。また、築浅や未入居物件の場合は、エアコンや照明器具などの住宅設備を残すことで、購入検討者にとっての付加価値を高められる可能性があります。

新築・築浅物件を売却する前に！知っておくべき注意点

新築物件の売却はスピード感が大切！
築浅物件ももちろん、早いほうが良いです。

スムーズに売却するためには、以下の注意点も事前に確認しておきましょう。

売却には住宅ローンの完済が必要

住宅ローン付きの物件売却では、ローンの完済が大前提となります。
抵当権を外すには、ローンを全額返済する必要があるためです。

通常、売却代金でローンを返済しますが、売却価格がローン残債を上回るかどうか、綿密な資金計画を立てることが不可欠です。
もし売却価格がローン残債に満たない場合は、自己資金の準備など、追加の財務対策を講じる必要があります。

売却にかかる費用や税金

不動産売却の資金計画立案時には、様々な経費と税金を考慮する必要があります。
主要な費用として、

・不動産会社への仲介手数料（売却金額の3％＋6万円、税別、400万円超）

・売却額に応じて変動する印紙税

・抵当権抹消のための登録免許税（不動産1件につき1,000円）

があります。また、売却利益がある場合は譲渡所得税が課税されます。

この税率は所有期間で異なり、5年以内の短期所有では高くなります。特に新築や築浅物件の売却時は税率が高いため、注意が必要です。
譲渡所得税の具体的な計算方法については、別途詳細な説明が提供されていますので、そちらを参照してください。

不動産売却時の譲渡所得税とは？仕組みや計算方法など詳しく解説

売却理由はきちんと伝える

新築や築浅物件の売却時には、購入希望者の疑問に誠実に答えることが重要です。
彼らは様々な観点から物件を評価するため、「新しい家なのになぜ売るのか」という疑問を抱きやすいものです。

このような懸念を払拭するためには、売却理由を明確に説明することが効果的です。
多くの場合、離婚、転勤、親の介護など、住宅自体とは無関係な理由があります。
これらの事情を適切に伝えることで、物件に対する信頼を維持し、購入検討者が安心して検討を進められる環境を作ることができます。