186.住宅の耐用年数はどのくらい?その価値は耐用年数に左右されるのか
こんにちは!
イエステーション愛媛総合センター| 今治店の川又です。
一戸建て住宅の寿命はどれくらいでしょうか?新築で購入しても、時間が経つにつれて少しずつ古くなり、損傷していきます。
そのため、どれだけ長く住み続けられるか気になるところです。ただし、メンテナンスによって住める期間は変わってくるはずです。
古くなると、不動産としての価値も低下します。では、『耐用年数』は『家の価値が保たれる期間』を示すものなのでしょうか。
今回は、住宅の耐用年数とその価値、そして売却時の方法について解説します。
家の耐用年数とは何か
耐用年数とは、簡単に言えば『使用に耐えられる期間』のことです。一般的に、建物の耐用年数には以下の4つの考え方があります。
- 法定耐用年数
税法上、減価償却資産(この場合は住宅)が利用できるとされる年数です。 - 物理的耐用年数
建材そのものが使用可能な期間です。建物の構造が老朽化・劣化するまでの期間で、性能面での限界を指します。 - 社会的耐用年数
社会の変化に伴って設備や間取りが時代遅れと感じられるようになるまでの期間です。設備自体は使えるものの、ライフスタイルや環境の変化により、所有者が「もう住めない」と感じる時期です。 - 経済的耐用年数
適切な改修を施すことで性能を維持できる期間です。しかし、劣化が進むと改修費が増加し、最終的には建て替えた方が経済的となる時期を指します。
家の実際の寿命は違う?
日本の木造住宅の一般的な寿命は、おおむね30年とされています。
この30年という数字の背景には、国土交通省のデータがあります。2008年から2013年に解体された住宅の平均築年数が32.1年だったという調査結果が根拠です(出典:「我が国の住宅ストックをめぐる状況について(補足資料)」)。
ただし、このデータは「解体された木造住宅」の築年数を示しているに過ぎず、その中にはまだ使用できる状態で解体された住宅も含まれています。また、取り壊されずに現在も存在する住宅は含まれていません。そのため、このデータが実際の寿命を完全に示しているわけではありません。
木造住宅の実質平均寿命は30~80年
日本で最も一般的な一戸建て住宅は木造住宅です。減価償却の計算に使用される木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、
実際の建物の寿命である物理的耐用年数は約80年と言われています。
この80年という数字は、骨組みや基礎に使われる木材の耐久年数に基づいています。木材が適切に乾燥し、腐食が防がれていれば、80年以上使用することが可能です。
中古住宅は法定耐用年数を過ぎると価格が下がる傾向がありますが、適切なメンテナンスが施されていれば耐久性が保たれ、価値もある程度維持できます。
住宅の寿命はメンテナンス次第で決まります。定期的な修繕やリフォームを行うことで、耐用年数を超えて長く住むことも可能です。
家の価値はいつまであるか
どんなにこだわった戸建て住宅でも、築年数が経つにつれて価値は下がっていきます。
しかし、築○年で価値がなくなると一概に決められるものではありません。実際には、売りに出して買い手がつく限り、その住宅には価値があると言えます。
不動産会社が提示する査定価格よりも、『購入希望者がその価格で買いたいと思うかどうか』が、その住宅の真の価値といえるでしょう。
法定耐用年数を超えると価値がない!?
木造住宅の法定耐用年数は22年とされています。このため、一般的には築22年を過ぎると古い家と見なされる傾向があります。
とはいえ、実際のところ、築22年で住宅の寿命が尽きるわけではありません。古くても住宅として問題がなければ、その家には依然として価値があります。これが中古住宅が市場に出回っている理由です。
適切なメンテナンスで価値を維持
住宅の価値を保つためには、定期的なメンテナンスが不可欠です。ただ掃除するだけでなく、
外壁や設備、水回りなどを定期的に点検し、早期に問題を発見して修繕・補修することが重要です。
部分的な修理だけでなく、築年数に応じた大規模なリフォームを検討することで、住宅の価値を維持することが可能です。
家の価値を決めるのは築年数だけではない
家の価値は、住宅そのものだけでなく、立地条件なども大きく影響します。便利な立地にあると、
資産価値が高まり、築年数が経過していても良い条件で売れることが多いです。近隣に新しい駅が計画されている地域も、期待ができるでしょう。
逆に、最寄のバス路線が廃止されるなど、公共交通機関までのアクセスが悪化すると、
築浅の物件でも価値が低下してしまいます。家の価値には築年数だけでなく、これらの要素が大きく関わってくるのです。
次回は引き続き、家の状況に応じた売却方法について解説します。
まとめ
家の耐用年数は一般的に言われる30年よりも長く、適切なメンテナンスにより80年近く使用できる可能性があります。
法定耐用年数(木造住宅で22年)を過ぎても、家の価値が即座になくなるわけではありません。
実際の価値は、築年数だけでなく、メンテナンス状態や立地条件にも大きく影響されます。
定期的な点検、修繕、そして適切なリフォームを行うことで、家の寿命を延ばし、価値を維持することができます。
つまり、家の真の価値は「購入希望者に買ってもらえる価格」にあり、
それは適切な管理と好条件な立地によって長く保たれるのです。
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