230.不動産売却時の解体費用は、売主と買主のどちらが負担するのか？

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です。

家の売却を検討している方の中には、「解体費用は売主が負担する必要があるのだろうか？」と疑問を持つ方もいるでしょう。また、金銭的に余裕がない場合、「買主に負担してもらうことは可能なのか？」と気になる方もいるかもしれません。このコラムでは、不動産売却時の解体費用が売主と買主のどちらの負担になるのかを解説します。さらに、費用の目安や、売主が解体費用を負担することのメリットについてもお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却での解体費用は売主負担？買主負担？

解体費用の負担について、不動産売却においては「売主・買主のどちらが負担すべきか」という法的な決まりはありません。ただし、多くの場合、売主が負担するのが通例です。

更地渡しの場合は「売主負担」の傾向が強い

土地を売却する際には、建物を解体した後に引き渡す「更地渡し」と、建物を残したまま売却する「古家付き土地」という2つの方法があります。更地渡しの場合、建物がない状態で引き渡すため、解体は売主の責任で行われます。解体作業の手間に加え、費用も基本的に売主が負担します。ただし、土地の価値が高く、「購入するなら解体費用を負担する」といった買主がいる場合には例外もありますが、基本的には売主負担となることが一般的です。

古家付き土地の場合も実質的には「売主負担」のケースが多い

「古家付き土地」を売却する際、一見すると解体費用は買主の負担に思えますが、実質的には売主がその費用を負担している場合が多いです。これは、買主が土地自体の価値を重視し、古家に価値を認めないため、売却価格が解体費用を差し引いた金額で取引されるのが一般的なためです。その結果、「古家付きで購入するが、解体費用分は値引きしてほしい」と価格交渉されるケースが発生します。

買主側が求めて購入した古家の解体費用は「買主負担」になることも

ただし、状況によっては買主が解体費用を負担することもあります。例えば、買主が古家をリノベーションして使用する予定で購入した場合や、一定期間古家を使った後に解体を決めた場合などです。このような場合、解体費用は買主負担となることがあります。最終的に「誰が支払うか」は、具体的な売買条件や交渉により変わります。また、当事者同士の話し合いの結果、費用を折半するケースもあります。

どちらの負担でも売買契約に明記することが大切

どちらが負担するかは、売買契約に明記することが重要です。後々のトラブルを避けるためにも、解体費用の負担者を売買契約書に明確に記載しておくことが大切です。さらに、契約書には解体の実施時期や方法、費用の金額や支払い方法についても詳しく記載することが望ましいです。

解体費用の負担はどのくらい？

解体費用の目安についてお伝えします。一般的な木造住宅（30坪程度）の場合、解体費用は150〜180万円程度が一般的です。一方、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合、解体作業が複雑になるため、それぞれ210〜240万円、210〜270万円程度が目安となります。解体費用は建物の構造や工事にかかる人件費、立地条件（重機が入るかどうか）などによっても変動します。また、工事で発生する廃棄物の量や、業者のサービス内容にも影響されます。もし庭木や庭石、家財道具を事前に片付けておくと、業者が処理する廃棄物の量が減り、費用を抑えることができる場合があります。まずは複数の業者に見積もりを依頼して比較することが大切です。見積もりをあらかじめ出しておけば、買主に「解体費用はこれくらいかかる」と伝えることができ、交渉もスムーズに進むでしょう。

解体費用を売主負担で売却するメリット

売主が解体費用を負担するメリット①売却価格の交渉がスムーズになる

売主が解体費用を負担する場合、売却価格の交渉が円滑に進むことが多くなります。例えば、「3,000万円で売りたいが、解体費用100万円は私が負担します」と伝えることで、買主は実質的に2,900万円で購入することができます。このように、買主の負担が軽減されることで、物件購入のハードルが下がり、早期に売却が進む可能性が高まります。

売主が解体費用を負担するメリット②譲渡所得税の軽減につながる

解体費用は譲渡費用として認められるため、譲渡所得税の計算時に控除対象となります。譲渡費用とは、売却にかかった費用を指し、譲渡所得税は、売却価格から物件の取得費用や売却にかかる費用を差し引いた売却益（譲渡所得）に課される税金です。つまり、解体作業を売主が自ら行うことで、課税対象となる譲渡所得が減少し、最終的に支払う税金が少なくなることになります。

「解体費用の負担＆更地渡し」でトラブル回避のメリットもある

解体費用を負担して更地渡しにすることで、さらなるメリットも得られます。例えば、売主が自ら解体を行うことによって、地中に埋まっている古い配管などの問題を事前に解決でき、買主に知られることなく処理できます。もし買主が解体後に「地下に古い配管が残っていた」と発覚した場合、撤去費用や損害賠償を求められる可能性もあります。解体費用の負担だけでなく、更地渡しにするかどうかも悩むポイントですが、これらのメリットを考慮して売却方法を検討することをお勧めします。さらに、古家付きと更地渡しのどちらが良いかについては、「古家付き土地と更地渡し。売却はどちらが良い？メリット・デメリットも」で詳しく解説しているので、そちらも参考にしてください。

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