160.【売却の成功②】売れないマンション

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です。

地方を中心に、少子高齢化の波が招く売れ残るマンションの問題が深刻化しています。

前記事（「【売却の成功①】売れないマンション」）マンションで指摘した通り、
売れないマンションの共通点として、「立地の不利」「新耐震基準への非対応」「管理体制の悪さ」が挙げられます。

今回は、これらの問題を持つマンションの売却を成功させるための具体的な方法を説明します。

スムーズなマンション売却のためのアプローチ

売れにくい地方のマンションは、どうすれば売れるようになるのか、対策を考えてみましょう。

住人の総意で修繕工事を実施する

老朽化が進んだ物件については、修繕工事の実施を考えるべきです。
ただし、このような工事は住民個々の意思で決定できるわけではなく、

住人間での話し合いを通じて、物件をより魅力的にするための修繕内容を検討し、

その結果を管理組合へと提案する必要があります。

工事にあたっては、すべての住人が納得できる業者の選定が重要です。

リフォームやリノベーションで部屋の魅力を高める

長い年月が経過したマンションで見られる古い間取りや設備は、購入者の不安を引き起こす原因になります。

この問題に対処する方法として、部屋をリフォームすることが挙げられます。床や壁紙の張り替え、水回り設備の更新などによって、部屋は大きく変わります。和室を洋室に変えたり、間取りを劇的に変更することで、新築のような鮮度の高い空間に変身させることができます。内装の変更は、建物の外観とは違って個人で行えるため、新しい住まいへの更新として検討することが推奨されます。

不要な設備・施設をカットして管理費を下げる

充実した共有施設を持つマンションでは管理費が高くなる傾向がありますが、

キッズルームやプール、ジムなどは、住民が年を取るにつれて利用されなくなることが多いです。

もし現在これらの施設がほとんど使われていないなら、ただ高い管理費を支払うだけで無駄になっている可能性があります。
その場合、施設の撤去を管理組合に提案し、管理費の削減を図ることが考えられます。

これは新規住民にとっても魅力的なメリットになります。

修繕計画を見直して維持費を下げる

築年数が古いマンションでは、修繕積立金の多さが購入検討者にとってデメリットとなることがあります。

この金額は、将来の修繕に必要な計画に基づいて設定されますが、実際には管理組合による精密な計算無しに設定されている場合もあり、無駄に高い金額を支払っている可能性があります。
相見積もりを取り、より適正な価格の業者を選ぶことや、過剰な修繕を排除することで、修繕積立金の負担を減らす努力が必要です。管理費と修繕費は住む上で避けて通れない費用であり、これを減らすことができれば、物件はより魅力的になります。

スケルトン状態にしてから売る

売却を検討している家の持ち主が取れる手段の一つに、物件をスケルトン化してから売り出す方法が挙げられます。

このアプローチは、売主に数百万円のコストがかかるものの、購入者にとっては新築に比べて安価に望む間取りやインテリアを手に入れることができる大きなメリットとなります。

結果として、物件の売却は格段に容易になるはずです。買主のために売主がリフォーム費用を負担する条件での売却を提案することも、同様に購入者に魅力的な選択肢として考えられます。

不動産会社と二人三脚で行う売却対策

住人同士で協力して取り組む場合でも、個々人の取り組みや決意には一定の限界が存在します。

不動産の売却に関しては、専門家である不動産会社のサポートを得ることが、スムーズな取引のためには欠かせません。

信頼できる不動産会社と協力することは、売却プロセスを円滑に進める上で大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼する

マンションを売りたい時、最初のステップとして複数の不動産会社に査定を依頼することが推奨されます。

そして、その査定結果を比較して、売却経験豊富な会社を選定します。

査定額には不動産会社ごとに差が出るため、最高額を提示する会社を選ぶ誘惑に駆られがちですが、注意が必要です。

特に、高価格売却を過度にアピールする会社は、専任媒介契約を目的としている場合があります。

市場価格に即した現実的な価格設定が、売却を成功に導く鍵です。

査定額の背景を詳しく説明してくれる信頼できる会社や担当者を選択することが重要です。

エリアに強い不動産会社を選ぶ

エリアごとに不動産会社の専門性は異なります。その地域で長い間活動しており、

豊富な売却実績を持つ会社ならば、その信頼性は非常に高くなります。

そのエリアに詳しいがゆえに、多くの買い手を持っていることもあり、地域の魅力を購入者に効果的に伝えることができるでしょう。

価格設定を見直す

問い合わせがまったくない場合は、価格が相場よりも高く設定されている可能性を考えるべきです。

相場価格やそれ以下の価格設定が売却には有利であり、適正な価格への見直しをお勧めします。

これにより、物件に対する関心を引き上げ、内覧のチャンスを増やすことが可能です。
内覧はあるが購入に至らない状況は、物件の清潔さや内覧時の対応に問題があることがしばしば原因です。

常に清潔に保つこと、リフォームやリノベーションを検討することも考えてみましょう。

物件が売れない原因を適切に分析し、不動産業者との協議を通じて対応策を実施することが重要です。

長期間売れない場合は買取を依頼

物件の売却がなかなか進まないとき、不動産業者への買取依頼も検討する価値があります。
この方法では、不動産業者が築古物件も含めた買取を行い、再販売のための改修を施します。

買取による売却価格は通常、相場の70～80%となりますが、速やかに現金を得られる点は大きな魅力です。

特に、売却活動が困難を極める場合や、急いで新居の購入資金が必要な場合に適しています。
一回の内覧で済むため、手間が少なく、迅速な取引完了が可能です。