251.フラット35が利用できない物件とは？利用条件や基準を徹底解説！〜その2

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です。

「フラット35」は、最長35年の固定金利で利用できる住宅ローンです。新築・中古、戸建て・マンションを問わず幅広く利用できますが、一般的な住宅ローンと比べて対象物件の条件がやや厳しく設定されています。つまり、基準を満たさない物件では利用できません。今回は、どのような物件がフラット35の対象外となるのか、詳しくご紹介します。

フラット35が使えないのはどんな物件？

フラット35」は、住宅金融支援機構が全国の金融機関と連携して提供している、全期間固定金利型の住宅ローンです。最大35年にわたる返済期間中、金利が一定で変わらないため、将来の返済計画が立てやすいというメリットがあります。ただし、利用するには、購入する物件が所定の基準を満たしている必要がある点には注意が必要です。

前回の記事では、フラット35が利用できない物件の例として、「建築基準法に適合していることを証明できない物件」「接道義務を満たしていない物件」「一定以上の広さがない住宅」を紹介しました。今回は、それに加えて他にどのような物件が対象外となるのかを見ていきましょう。

住宅の規格に適合しない物件

フラット35を利用できる住宅には、「原則として2室以上の居住室（家具などで仕切れるものも含む）、炊事室、トイレ、浴室（浴槽付き）が備わっており、独立して生活ができること」が求められます。したがって、炊事室やトイレなど生活に必要な設備がない、いわゆる「離れ」だけを購入する場合は、フラット35の対象外となります。

また、建築基準法では、居室には採光のための開口部（窓など）を設ける必要があり、住宅においては居室の床面積の7分の1以上の採光面積が必要です。仮に部屋数が2つ以上あったとしても、この基準を満たさなければ「居住室」とは認められないため、注意が必要です。

戸建ての型式が適合しない物件

木造住宅（耐火構造または準耐火構造の住宅を除く）において、フラット35の対象となるのは「一戸建て」または「長屋住宅」に限られます。長屋住宅については、横に連なる連棟タイプ・上下に分かれた重層タイプのいずれも利用可能です。

また、二世帯住宅については、「完全同居型」「部分同居型」「完全分離型」のいずれであっても、所定の条件を満たせばフラット35を利用することができます。ただし、炊事室・トイレ・浴室のいずれかが欠けた「離れ」のような建物は、融資の対象外となる可能性があるため注意が必要です。

住宅の耐久性基準に適合しない物件

フラット35を利用するためには、外壁に接する土台が木造である住宅について、「ヒノキやヒバなど耐久性に優れた木材、もしくは防腐・防蟻処理が施された材料を使用していること」が求められます。

木造の中古住宅で設計図書がない場合には、こうした耐久性の基準を満たしているか不安に思われるかもしれませんが、現地での調査によって確認が可能です。たとえば、床下点検口や水まわり近くの基礎換気孔から目視により、土台やその周囲に腐食や蟻害がないことが確認できれば、フラット35の利用が可能です。

加えて、耐久性に関する審査項目として、以下の基準が設計図書の有無にかかわらず、現地調査で必ず確認されます。

• 基礎が地面から40cm以上の高さであること
• 換気性能を確保するために2つ以上の小屋裏換気孔が設けられていること
• 床下換気孔の間隔が4メートル以内であること

これらの条件を満たしていない住宅は、フラット35の対象とはなりません。

耐震基準に適合しない物件

所定の耐震性能を満たしていない中古住宅については、フラット35を利用することはできません。

特に注意すべきなのは、建築確認日が昭和56年5月31日以前である、いわゆる旧耐震基準の住宅です（建築確認日が確認できない場合は、表示登記上の新築年月日で判断されます）。このような物件をフラット35で購入するには、住宅金融支援機構が定めた耐震評価基準に適合している必要があります。

フラット35の基準に適合していない物件の対処方法

フラット35を使いたいけれど、築年数が古くて旧耐震基準の住宅だから難しいかもしれない…」そう思って諦めるのは、まだ早いかもしれません。実は、そのような物件であっても、所定の検査に適合すればフラット35を利用できる可能性があります。では、どのような手順を踏めばよいのでしょうか。

適合証明書を受ける

旧耐震基準の住宅でも、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していれば、フラット35の利用が可能です。適合の確認には、適合証明検査機関または技術者による検査が必要で、基準に合格すれば「適合証明書」が発行されます。この証明書を金融機関へ提出することで、融資を受けられるようになります。

検査では、設計図書などによる書類審査と、現地での目視による調査が行われ、不適合箇所があった場合は修繕や補強のうえで再調査が必要です。

依頼の際は、住宅金融支援機構のウェブサイトで指定の検査機関を確認できます。費用は依頼先により異なりますが、3〜10万円程度が目安です。

なお、物件検査に合格すれば新築・中古にかかわらずフラット35の対象となりますが、中古住宅の中には検査を省略できるケースも存在します。次回は、その条件について解説します。

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