200.狭小地や狭小住宅の売却はできる?おすすめの売却方法についてもご紹介

こんにちは!
イエステーション愛媛総合センター| 今治店の川又です。

狭い土地を狭小地、そこに建てられる小さな住宅を狭小住宅と呼びます。
実際、狭小地・狭小住宅はスムーズに売却するのが難しい場合が多いため、事前にポイントを押さえることが大切です。
このコラムでは、狭小地・狭小住宅が売却しにくい理由と、売却のコツを解説します。
狭小地や狭小住宅の売却にお困りの方はぜひご覧ください。

狭小地・狭小住宅とは、狭い土地・狭い土地に建てられた住宅

狭小地は一般的に約15~20坪以下の狭い土地を指し、狭小住宅はその上に建てられた小さな住宅のことです。
15~20坪という広さは目安であり、形状にかかわらず狭い土地や住宅をこう呼ぶこともあります。
多くの場合、形がいびつです。

狭小地・狭小住宅は坪単価の高い都心部に多く、土地面積が小さいため、土地代が安く済む利点があります。
建物を建てにくい形や建築制限がある土地はさらに安価で購入できるでしょう。

狭小地の発生原因としては都市開発や不動産会社の販売戦略があります。

【都市開発】
道路を通すために国や自治体が必要な土地を買い取り、ショッピングセンターなどのために事業者が土地を買い取った際に、不要な部分が小さくいびつな形で残ることがあります。

【不動産会社の販売戦略】
広い土地を購入者が付きやすい価格に分割した結果、狭小地が生まれたり、いびつな形の土地を整形地に整える過程で周囲に小さな土地ができることがあります。

昔は土地の相続時に税金対策として複数の相続人で分割し、狭小地になるケースがありました。
現在では建物を建てられる土地面積の最低限度が定められており、相続による極端な狭小地の発生は少なくなっています。

狭小地・狭小住宅が売却しにくい理由

狭小地や狭小住宅は売却しにくい傾向があるのですが、その理由は2つあります。

住宅ローンの審査が通りにくい

住宅ローンの契約に際して、金融機関は審査項目を設けており、その中には土地の面積や床面積の下限が設定されることがあります。ローン返済が滞ると、銀行は担保物件を売却して残金を回収するため、担保不動産の一定の価値を確保する必要があります。狭小地・狭小住宅は担保価値が低いと見なされるため、住宅ローンが通らない可能性があります。ローンが組めないと現金で購入するしかなく、購入者が限られてしまいます。

建築費用や修繕費用が高くなりがち

狭小住宅は狭い土地を最大限に利用して建てられることが多く、敷地に余裕がないため、周囲に足場を組んだり重機を使用した作業が難しくなります。そのため、建築工事には人手や手間がかかり、一般的な住宅よりも建築費用が高くなりがちです。これはリフォーム時にも同様で、広さの割に建築費用や修繕費用が高くなるため、敬遠されることがあります。さらに、いびつな形の土地に建物を建てる際も、整形地に比べて建築内容に制限があり、費用がかかることがあります。

狭小住宅や狭小地を売却するためのコツ

狭小住宅・狭小地は売却が難しいケースもありますが、事前に対策をすれば売れやすくもなります。

狭小住宅や狭小地をスムーズに売却するためには、こんなポイントを押さえましょう。

狭小地・狭小住宅の売却が得意な不動産会社に依頼する

狭小住宅は狭い土地を最大限に利用して建てられることが多く、敷地に余裕がないため、周囲に足場を組んだり重機を使用した作業が難しくなります。そのため、建築工事には人手や手間がかかり、一般的な住宅よりも建築費用が高くなりがちです。これはリフォーム時にも同様で、広さの割に建築費用や修繕費用が高くなるため、敬遠されることがあります。さらに、いびつな形の土地に建物を建てる際も、整形地に比べて建築内容に制限があり、費用がかかることがあります。

隣地の所有者に売却を提案する

狭小地の売却を検討する際には、隣接地の持ち主に提案してみましょう。隣地も狭小地の場合、両方の土地をまとめることで広い土地となり、狭小地のデメリットを解消することができます。これにより、建物を建てやすくなり、土地の資産価値も上がります。また、隣地の売却とタイミングを合わせて一緒に売却する方法もあります。広い土地として購入したいという希望者が現れる可能性もあります。

不動産買取業者に買取を依頼する

購入希望者を探すのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらうという『不動産買取』の方法もあります。
購入希望者を見つける手間がないため、迅速に売却を進められることがメリットです。
ただし、不動産買取では仲介手数料がかからない一方で、売却価格が一般的な相場の6~7割程度になることがデメリットです。

まとめ

狭小地・狭小住宅について
狭小地は狭い土地を指し、狭小住宅はその土地に建てられた小さな住宅のことを言います。地価の高い都心部に多く見られ、都市開発や宅地販売戦略によって生まれることがよくあります。面積が小さいため、購入費用が比較的安くなるというメリットがあります。

狭小地・狭小住宅が売却しにくい理由
狭小地や狭小住宅は担保価値が低いとされるため、住宅ローンの審査に通りにくいことがあります。ローンが組めない場合、現金で購入する必要があり、購入者が限定されてしまいます。また、建築時には敷地に余裕がなく、足場を組むことや重機を入れることが難しいため、建築費用が割高になりやすいことも、敬遠される理由の一つです。

狭小住宅や狭小地を売却するためのポイント
狭小住宅や狭小地をスムーズに売却するためには、狭小地や狭小住宅の売却に特化した不動産会社に依頼することが重要です。売却実績を確認するのがポイントです。また、隣接地の所有者に売却を提案したり、不動産会社に買い取ってもらう方法も考えられます。

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