195.事故物件は売れるのか？相談しにくい物件の売却方法を解説します！

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です。

事故物件という言葉は、非常にストレートな表現です。事故物件と聞いて、どのような物件を思い浮かべますか？
多くの方は、『住居内で事故や事件があり、人が亡くなった物件』と解釈するでしょう。こうした事故物件を保有している方は、

1. 売却などの方法で、できるだけ早く手放したい
2. そもそも、事故物件は売れるのか？
3. 売却の方法は？
4. 価格はどのくらい相場より下がるのか？

など、通常の不動産売却とは異なり、様々な問題があるのではないかと考えているでしょう。
今回は、相談しにくい事故物件の売却について解説します。

事故物件とは？

「事故物件」という言葉は広く知られていますが、その正確な定義については意外にも多くの人が理解していないのが現状です。
これは、長年にわたって明確なガイドラインが存在しなかったことが一因として考えられます。
しかし、最近になって国土交通省が事故物件に関する公式ガイドラインを発表し、その定義が明確になりました。
このガイドラインによると、事故物件とは「自殺や他殺などの非自然的な原因で、当該の不動産内で人が亡くなる事故や事件が起きた物件」を指します。
重要なのは、老衰、病死、自然死のケースは通常、事故物件には該当しないという点です。
ただし、例外もあります。自然死であっても、長期間放置されることで害虫が発生するなど、
特殊な清掃が必要となるような状態に至った場合は、事故物件として扱われることがあります。

心理的瑕疵

心理的瑕疵は、物件が事故物件とみなされる要因の一つです。
これは、買主や借主が物件に対して心理的な抵抗を感じる状況を指します。
人の死亡によって物件の購入を躊躇することも心理的瑕疵に含まれます。
さらに、近隣にゴミ屋敷や宗教施設がある場合も、心理的瑕疵として考えられます。

物理的瑕疵

物件の瑕疵は大きく二つに分けられ、心理的瑕疵がソフト面だとすれば、物理的瑕疵はハード面に相当します。
物理的瑕疵の代表的な例としては、雨漏りによる建物の破損やシロアリの侵入があります。
これらは物件の構造や状態に関わる具体的な問題です。

事故物件の売却方法

不動産仲介の基本的な流れは事故物件でも同じですが、価格と告知義務に関しては大きく異なります。
売り出し前の準備として、買主に心理的な負担をかけないよう、
特殊清掃業者による入念な清掃を行うことを忘れないでください。

告知義務

最新のガイドラインによると、賃貸契約では事故後3年間の告知が義務付けられています。
しかし、売買契約にはこのような期限がなく、事故発生から長期間経過しても告知が必要となります。売却時は売主からの情報提供から始まり、
不動産会社はそれに基づいて仲介を行います。売主が告知を怠った結果、買主が事実を知らずに契約した場合、その責任は売主が負うことになります。
そのため、事故物件の売却時は全ての事実を正直に開示することが不可欠です。

物件価格

一般的に、事故物件は周辺相場より20〜50%程度価格が下がると考えられています。
事故の性質によって異なりますが、通常価格での売却は難しいことを前提に考える必要があります。
ただし、人々の価値観は多様で、この価格差を受け入れられない人もいれば、むしろ魅力的と感じる人もいます。
不動産会社に仲介を依頼する場合は、初期販売価格と問い合わせ状況を注意深く分析し、市場の反応に応じて適宜価格を見直すことが重要です。

買取も視野に入れましょう

事故物件売却の方法として、仲介と買取があります。仲介は一般購入者を対象とするため、売却期間の予測が難しいです。
一方、買取は不動産会社が購入者となるため、迅速な取引が可能です。買取は近隣や知人に知られずに売却できる利点もあります。
これは噂が広がりやすい事故物件では重要な要素です。ただし、買取価格は通常より3割ほど低く、事故物件ではさらに2〜5割下がります。
しかし、迅速な処分を希望する所有者も多く、買取は人気があります。
株式会社愛媛総合センターは両方のサービスを提供し、難しい物件の相談も受け付けています。ご相談はお気軽にどうぞ。