247.土地や空き地の賢い活用法・基礎知識編（その2）

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です。

土地を持っていても、活用しなければ税金だけがかかるマイナス資産となりかねません。大切な資産だからこそ、収益を生む形で活かすことが重要です。
シリーズ第2回の今回は、代表的な土地活用方法のメリット・デメリットを解説します。ご自身の土地に合った最適な活用法を見つけるヒントになれば幸いです。

土地活用は大きく分けて4タイプ

土地を有効に使う方法にはいくつかのパターンがあり、大きく分けると次の4つのタイプに分類できます。

・自己での活用
・他者との共同活用
・賃貸としての貸し出し
・土地自体の売却

具体的な活用法を考える前に、それぞれの特徴を理解しておくことが重要です。

自己での活用

土地にアパートやマンションなどを建築し、自らの資金や融資を活用して収益化する方法です。
初期投資は大きくなりますが、それに見合う収益が期待できる活用法です。

他者との共同活用

土地活用を不動産会社などの専門業者に委託する方法です。
自己資金を投じる必要がないため、自分で活用するよりもリスクを抑えられます。
ただし、業者の取り分が発生するほか、契約内容によっては赤字時に自己負担が発生する可能性もあるため、注意が必要です。

賃貸としての貸し出し(借地)

土地を賃貸に出し、地代として定期的な収入を得る方法です。
所有者側に金銭的リスクはほとんどなく、長期にわたる安定収入が見込めます。
一方で、借地契約は10年単位が基本で、貸主の都合での解約はできません。
また、借地料の目安は固定資産税の3倍程度とされており、収益性が高いとは言いにくい点もあります。

土地自体の売却

所有している土地に最適な活用法が見つからない場合、売却を検討することも可能です。売却すれば一括で資金を得ることができ、固定資産税や管理の手間からも解放されます。
しかし、手放すことで土地を活用して得る収益が得られなくなるため、慎重に選択する必要があります。

土地の「自己活用」8種類の方法とメリット・デメリット

では、土地の自己活用方法について具体的に見ていきましょう。ここでは代表的な8つの方法をご紹介し、それぞれのメリット・デメリットについても詳しく解説していきます。

1.老人ホーム経営

2.アパート・マンション経営

3.戸建て賃貸

4.駐車場経営

5.商業施設経営

6.トランクルーム経営

7.太陽光発電設置

8.コインランドリー経営

①老人ホーム経営

老人ホームを建設して、入居者から賃料を得る方法です。
日本の高齢化が進む中で、今後ますます需要が高まると予想される施設の一つです。初期投資は大きいものの、条件を満たせば補助金や税制優遇を受けることができ、これが大きなメリットとなります。
一方で、介護人材の確保が難しい点がデメリットです。運営を委託する場合でも、運営自体を自ら行う場合でも、人材不足のリスクがあります。また、委託先の倒産などのリスクにも備えて、事前に他の運営者を探しておく必要があります。
施設を建設するためには広い土地と十分な駐車場が必要です。広い土地を所有し、初期投資やメンテナンスにかかる費用を負担しながらも、長期的に収益を見込む方には向いている活用方法と言えるでしょう。

＜メリット＞
・収益性が高い
・需要が急増しており、空室リスクが少ない
・補助金や税制優遇が受けられる場合がある

＜デメリット＞
・初期費用とメンテナンス負担が大きい
・転用が難しい
・介護人材の確保が難しい

＜向いている土地＞
・広めの土地

②アパート・マンション経営

土地に賃貸アパートやマンションを建設し、入居者から家賃収入を得る方法です。
土地の広さに応じて計画を立てられるため、狭い敷地でも階数を増やして部屋数を増加させ、収益を最大化することが可能です。また、固定資産税や都市計画税の軽減特例を利用でき、相続税においても大きな節税効果を得ることができます。
一方で、収益を上げるために大きな建物を建てる場合、初期投資が高額になります。また、空室が発生しないように、立地や周囲のニーズに合った建物を計画することが重要です。駅近など、利便性の高い場所での活用に適していますが、その分競合が多い点も考慮する必要があります。入居者が集まらないと、多額の借金を抱えるリスクもあるため、慎重な計画が求められます。

＜メリット＞
・高い収益性
・節税効果が大きい

＜デメリット＞
・初期投資が高額
・空室や家賃滞納、災害などのリスク
・立地や周囲のニーズをしっかり把握する必要

＜向いている土地＞
・利便性が良い立地

③戸建て賃貸

戸建て住宅を建て、賃貸に出して家賃収入を得る方法です。アパートやマンションと同様に、固定資産税や都市計画税、さらには相続税の節税効果が期待できます。
戸建て賃貸はファミリー層に人気があり、アパートやマンションと比較して競合が少ないため、家賃を高めに設定しやすいという特徴があります。
また、駅からの距離にこだわる必要がなく、特に地方では車での移動が基本となるため、駅近にこだわらなくても十分成り立ちます。住環境が良いエリア、例えば公園や学校、スーパーが近くにあるエリアが最適です。
しかし、借り手がつかなければ収益は得られません。立地によってはニーズが少ない場合もあるため、賃料設定や立地選定には慎重になるべきです。

＜メリット＞
・高い収益性が期待できる
・税金の節約効果が高い

＜デメリット＞
・立地に大きく左右される
・賃料設定に難しさがある

＜向いている土地＞
・住環境の良いエリア
・多様な土地で対応可能

④駐車場経営

土地を駐車場として貸し出し、利用料を得る方法です。初期投資が低く、狭い土地でも活用可能なため、手軽に始められる点が特徴です。また、駐車場として活用した後にアパートやマンションなどへの転用も容易なため、将来的な活用の柔軟性があります。ただし、ローリスク・ローリターンの方法であり、大きな収益は期待できません。
駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの2種類があり、それぞれ以下の特徴があります。周辺環境をよく確認し、どちらの方法が適しているかを判断することが重要です。

［月極駐車場］
機械設備が不要なため、初期費用を抑えられ、将来別の事業に転用しやすいです。

［コインパーキング式］
機械を導入する費用がかかるものの、立地が良ければ月極駐車場より高い収益を得られる可能性があります。

＜メリット＞
・初期投資が少ない
・他の用途への転用がしやすい

＜デメリット＞
・大きな収益は見込めない

＜向いている土地＞
・月極駐車場：住宅街近く
・コインパーキング：商業地や観光地の近く
・両方：駅近く

⑤商業施設経営

商業施設を建設し、自ら経営する方法です。居住用物件よりも高い賃料設定が可能で、その分、収益性が高くなりやすいのが特徴です。初期投資は大きくなりがちですが、テナントとの契約条件によっては、テナントが初期費用を負担してくれる場合もあります。
しかし、特定の業種向けに特化した施設の場合、次のテナントが見つかりにくいという課題があります。たとえば、コンビニ向けの施設を建てると、次に誘致できる業種が限られてしまいます。
商業施設経営に適しているのは、駅近や繁華街にある土地です。人通りが多いエリアでは、テナントが撤退しても、次の借り手を見つけやすくなる可能性が高いです。
そのため、施設を建てる前には、周囲の競合や市場調査を十分に行うことが大切です。

＜メリット＞
・高い賃料設定が可能
・テナントが初期費用を負担してくれる場合がある

＜デメリット＞
・特定業種向けの設備だと、次のテナントを見つけるのが難しい場合がある
・テナントが決まらなかった場合の影響が大きい

＜向いている土地＞
・駅近の土地
・人通りの多いエリア

⑥トランクルーム経営

トランクルームを建設または設置して、利用者から利用料を得る方法です。駐車場よりも少し投資額は増えますが、収益性は比較的高くなります。荷物を保管するだけの施設なので、住環境が整っていない土地でも利用が可能です。
しかし、全ての人に必要とされるものではないため、場所選びを間違えると需要がほとんどない可能性があります。郊外でも運営はできますが、特に住宅地や事務所が多いエリア周辺など、収納スペースの需要が見込める土地が適しています。
また、満室になった場合でも1室あたりの賃料が低いため、大きな収益は期待しにくい点も考慮が必要です。
トランクルームをうまく運営するためには、集客力のある立地を選ぶことが重要です。

＜メリット＞
・初期費用が比較的少ない
・他の用途に転用しやすい
・立地にあまり左右されない

＜デメリット＞
・集客が難しく、収益性が低くなりがち

＜向いている土地＞
・住宅地や事務所が多いエリアの近く

⑦太陽光発電設置

太陽光発電システムを設置し、売電収入を得る方法です。
最も大きな利点は「集客を心配する必要がない」点です。日当たりが良く、広さのある土地に南向きでパネルを設置できれば、安定的に収益を見込むことが可能です。これにより、田舎の地価が低い土地でも十分に活用できます。
初期投資は大きいですが、メンテナンスの手間は少なく、長期的に安定した収益を得られるのが魅力です。
ただし、市街地では太陽光を遮る建物が多く、狭い土地では不向きとなります。広い郊外の土地での設置が最適です。

＜メリット＞
・メンテナンスの頻度が低く、劣化も緩やか
・立地に左右されず、土地を有効活用可能

＜デメリット＞
・初期費用が高い
・市街地や周辺環境に制約が多い

＜向いている土地＞
・広く日当たりの良い郊外の土地

⑧コインランドリー経営

コインランドリー用の建物を建設し、設備を導入して利用料を得る方法です。
比較的狭い土地でも導入でき、管理者を常駐させる必要がないため、人件費を削減できます。
立地が重要なポイントで、住宅地近くや単身者が多いエリアには一定の需要があります。事前に集客力や競合の有無をしっかりと調査することが大切です。また、車での利用者が多いエリアでは、駐車場スペースを確保することが推奨されます。
デメリットとしては、建設費や設備導入費用がかかる点が挙げられます。また、売上は天候に左右され、雨の日に増加し、晴れの日に減少することがあります。

＜メリット＞
・人件費が不要
・狭い土地でも活用可能

＜デメリット＞
・初期費用が高め
・天気による売上の変動が大きい

＜向いている土地＞
・住宅地の近く

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