192.3つの媒介契約の違いを徹底解説〜その2

こんにちは！
イエステーション愛媛総合センター｜ 今治店の川又です。

媒介契約とは、不動産の売却を依頼するために不動産会社と結ぶ契約です。

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、
契約内容はそれぞれ異なります。不動産を売却する際には、どの契約が適しているかを慎重に考えて選びましょう。

前回は一般媒介契約の特徴を紹介しましたが、今回は専任媒介契約と専属専任媒介契約について説明します。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、不動産の売却活動を1社の不動産会社にのみ依頼する契約です。通常の契約期間は3カ月で、その間は他の不動産会社と契約を結ぶことはできません。契約を解除する場合には、契約内容により広告費や違約金を請求されることがあります。

特徴として、以下の点が挙げられます。

• 不動産会社は1週間以内にレインズに物件情報を掲載する義務があります。
• 2週間に1回以上、売主に販売状況を報告する義務があります。
• 売却活動を1社の不動産会社に依頼します。
• 自分で買主を見つけて取引することも可能です。

売主が自分で買主を見つけない限り、不動産会社が物件を売却すれば売上が上がるため、積極的な売却活動が期待できます。多くの売主は、不動産会社に売却を依頼する際に、専任媒介契約を選ぶ傾向があります。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約では、1社に売却活動を任せるため、積極的な販売活動が期待でき、確実に物件を売りたい場合に適しています。
専任媒介契約の物件が売れれば、不動産会社は確実に売上を確保できるため、専任媒介契約を勧めることが多いです。

仲介手数料の上限は法律で定められており、売却価格が400万円以上の場合、「売却価格の3％＋6万円」が上限となります。自社で買主を見つけた場合、売主と買主の両方から仲介手数料を得られるため、例えば4000万円の物件を売却すると、売主と買主からそれぞれ126万円、合計252万円の仲介手数料を得ることができます。

このような利益を見込めるため、不動産会社は売却活動に熱心になります。不動産情報サイトへの物件掲載、内見の手伝い、オープンルームやオープンハウスの実施、チラシの掲載など、広告宣伝費をかけた売却活動が期待できます。

売れにくい中古戸建てなどでも、専任媒介契約なら不動産会社のフォローが手厚く、熱心な売却活動が期待できるでしょう。

専任媒介契約のデメリット

上記のメリットが、逆に作用することもあります。自社の利益を確保しやすい契約であるため、売主が期待するほど積極的な売却活動を行わない場合もあります。

さらに、自社で買主を見つけることで売主と買主の両方から仲介手数料を得る「両手取り」を狙い、「囲い込み」を行う可能性もあります。

囲い込みとは、他社からの物件問い合わせに対して「商談中」や「売却済み」などと虚偽の報告をして他社での契約を阻止することです。

このため、物件情報を広く流通させずに自社で買主を見つけることを優先し、結果として売却が遅れることもあるため注意が必要です。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約は、物件の売却を完全に1社の不動産会社に一任する契約です。専任媒介契約との違いは、専属専任媒介契約では売主が自分で買主を見つけて取引することができない点です。

売主が自分で買主を見つけて直取引をすることは禁止されており、もし直接取引を行うと違約金が発生する可能性があるだけでなく、売却活動にかかった広告宣伝費などの費用も請求される場合があります。

この契約の期間は一般的に3カ月であり、期間内の解約にはペナルティが課されることがあります。

専属専任媒介契約の特徴をまとめると以下の通りです。

• 不動産会社1社にのみ売却活動を依頼できる
• 売主自身で購入希望者を探せない
• 不動産会社は、媒介契約締結後5日以内にレインズに物件情報を掲載する義務がある
• 1週間に1回以上の頻度で、売主へ販売状況を報告する義務がある

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりも売主に多くの制限が課される契約形態です。

売主が自分で買主を見つけることが難しい場合や、売れにくい物件を迅速かつ確実に売却したい場合には、専属専任媒介契約が適しています。

この契約では、レインズへの早期登録と売主への頻繁な販売状況の報告が義務付けられているため、不動産会社は積極的に売却活動を行います。

ただし、他社との競争がないため、不動産会社が怠らないように、こまめに売却活動の報告を求めることが重要です。
1社にのみ依頼するため、不動産会社の力量に左右されやすい点も考慮して、依頼する会社を慎重に選んでください。

自分に合った媒介契約を選ぶことが大切

3つの媒介契約には、それぞれ一長一短があります。

簡単にまとめると、一般媒介契約は都市部のマンションなどの人気物件を、早く売りたい時に向いています。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、一般媒介契約に比べて各種制約があるものの、時間をかけてでも、
中古戸建てなどの売れにくい物件を確実に売却したい時に適しています。

どの媒介契約を選ぶかは、売りたい物件に応じて検討するのがポイントです。
売却活動をスムーズに進めるために、媒介契約それぞれの違いをしっかり理解して適切な選択をしましょう。